20260827-国信证券-招商积余-001914.SZ-市拓增长提速_经营韧性延续_6页_258kb

招商积余（001914.SZ）总结

核心内容

招商积余在2026年上半年实现了较为平稳的业绩增长，营业收入和归母净利润均保持增长态势，但毛利率有所承压。公司持续加强市场拓展能力，特别是在第三方非住宅项目方面表现突出，同时在资产管理业务中也展现出一定的韧性。

主要观点

• 业绩表现：2026年上半年，公司营业收入为97.7亿元，同比增长6.6%；归母净利润为5.0亿元，同比增长0.2%；扣非归母净利润为4.9亿元，同比增长5.2%。
• 业务结构：物业管理业务贡献了主要收入，达94.8亿元，同比增长7.0%；资产管理业务收入为2.9亿元，同比下降4.1%。
• 毛利率变化：整体毛利率为11.0%，同比下降1.4个百分点；物业管理业务毛利率为9.8%，同比下降1.3个百分点，其中基础物业管理毛利率下降1.2个百分点至10.4%，专业增值服务毛利率下降2.2个百分点至7.3%。
• 市场拓展：新签年度合同额达20.9亿元，同比增长18.7%；第三方项目占比高达97.0%，非住宅项目新签额同比增长28.3%，高校及医院赛道增长显著，IFM赛道也有小幅提升。
• 管理面积：截至2026年6月末，公司在管项目2599个，管理面积4.1亿平方米，较年初增长7.9%；第三方管理面积增长12.3%，达到2.7亿平方米。
• 资产管理业务：虽然收入受商业项目筹开期和租金压力影响有所下滑，但毛利率基本稳定在48.6%。招商商管在管商业项目73个，管理面积395万平方米，集中商业销售额和客流分别增长12.4%和14.6%，会员总数达889万。
• 资产盘活：公司正推进商业不动产REITs申报，并优化债务结构，持有资产的盘活路径逐步清晰。

关键信息

财务预测与估值

财务指标变化

风险提示

• 地产开发超预期下行
• 在管面积增长不及预期
• 毛利率下行超预期

投资建议

• 维持“优于大市”评级
• 预计2026年和2027年营业收入分别为208亿元和224亿元
• 归母净利润预计为9.1亿元和9.9亿元，对应EPS分别为0.87元和0.94元
• 对应PE分别为10.2倍和9.4倍，估值逐步下降，但公司基本面稳健

财务表现亮点

• 经营韧性：尽管毛利率承压，但公司通过市场拓展和项目转化，保持了稳定的收入增长。
• 非住宅拓展：非住宅项目新签额增长显著，尤其在高校及医院赛道表现突出。
• 资产运营：商业项目运营指标改善，出租率保持在较高水平，资产盘活路径清晰。

结论

招商积余在2026年上半年表现出较强的市场拓展能力和稳定的经营表现，尤其在非住宅业务领域取得了显著增长。虽然毛利率有所下降，但公司通过优化运营和资产盘活策略，保持了盈利能力。未来，公司有望在市场拓展和资产运营方面持续发力，推动业绩稳步增长。