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REITs亮马组合总结

核心内容概述

中信证券研究团队于2026年8月14日启动了“REITs亮马组合”的构建，旨在通过聚焦优质REITs资产，挖掘市场中的结构性投资机会，实现超额收益。该组合以消费类REITs为主力配置方向，占总持仓比例的39%，显示出对消费类底层资产的看好。

主要观点

1. 市场扩容与机遇
   公募REITs市场持续扩容，截至2026年8月14日，二级市场交易的REITs数量已达88只，合计市值2,285亿元。另有43只已申报但尚未上市的REITs，拟募集资金超1,100亿元，表明市场潜力巨大。

2. 配置时机成熟
   尽管过去一年中证REITs全收益指数下跌14.35%，中证REITs（收盘）指数下跌19.15%，但当前市场已出现企稳迹象，包括：

   • 一级市场申报和发行节奏趋稳；
   • 场外指数基金持续建仓；
   • 原始权益人及关联方积极回购或增持；
   • 部分业态基本面呈现结构性改善；
   • 估值体系具备可比性，存在调整后的投资机会。

3. 组合构建逻辑

   • 初步纳入11只REITs作为备选标的；
   • 总持仓比例约为81%，预留19%现金；
   • 消费类REITs（购物中心、奥特莱斯等）被超配至39%，因其历史表现优异、运营护城河高、当前估值具备性价比。

4. 投资目标
   通过动态跟踪各REITs底层资产的经营状况和市场表现，以中证REITs全收益指数和中证REITs（收盘）指数为基准，评估组合收益，力争为投资者提供超额回报。

关键信息

• 组合名称：REITs亮马组合
• 构建日期：2026年8月14日
• 持仓结构：公募REITs占81%，预留现金占19%
• 消费类权重：39%
• 投资逻辑：基于底层资产供求、运营竞争力及估值性价比，精选优质REITs进行配置
• 比较基准：中证REITs全收益指数、中证REITs（收盘）指数
• 目标：把握结构性机遇，实现超额收益

风险提示

• 宏观经济恢复不及预期；
• 消费及租赁需求持续走弱；
• 数据中心算力需求增长不及预期；
• 产业园及仓储物流租金下行超预期；
• 区域点亮和电价表现不及预期；
• 高速公路车流量改善不及预期或路网调整影响收费；
• REITs产品扩募进展不及预期；
• 利率波动及市场风险偏好变化对REITs估值造成扰动。

报告来源

本总结基于中信证券研究部发布的《REITs亮马组合系列第1期—消费类占39%》报告内容，具体分析请详见完整报告。

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