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北京2021年第四季度商业地产市场总结

核心内容概览

2021年第四季度，北京商业地产市场整体表现稳健，其中写字楼净吸纳量创历史新高，物业投资成交额居历史第二。各细分市场呈现不同趋势，具体如下：

写字楼市场

• 全年净吸纳量：109.4万平方米，创历史新高。
• 区域分布：CBD和丽泽各占全市净吸纳量的三分之一，奥体和望京成为科技企业扩租的主要区域。
• 新增供应：全年新增供应121.4万平方米，为历史第二高，其中六成集中在新兴商务区，丽泽占31%。
• 空置率：年末空置率17.1%，同比下降0.8个百分点，多个商务区租金企稳。
• 租金变化：四季度租金环比微降0.1%，但全年租金同比下降1.5%，部分子市场如CBD和丽泽触底。

零售物业市场

• 全年净吸纳量：171,000平方米。
• 新项目：三里屯太古里西区和丰台大悦春风里开业，新增商业面积8万平方米，强化生活与社交属性。
• 租金表现：四季度租金环比上升0.4%，全年租金同比上涨0.9%。
• 业态趋势：餐饮、运动休闲、生活体验类业态表现活跃，首店和特色门店成为业主调整品牌组合的重点。

物流设施市场

• 全年净吸纳量：29,800平方米。
• 新增供应：全年新增供应13.9万平方米，同比增长73%，但仍难以满足增长需求。
• 空置率：年末空置率2.3%，全年空置率维持在3%以下。
• 租金变化：四季度租金环比上涨0.7%，全年租金同比上涨5.6%，马驹桥、通州等区域涨幅最快。

商务园区市场

• 全年净吸纳量：73,300平方米。
• 新增供应：全年新增供应31.4万平方米，仅为2020年的三成。
• 区域表现：泛中关村区域需求稳健，空置率降至近四年最低位3.7%；其他子市场租金小幅下调。
• 租金变化：四季度租金环比微涨0.1%，全年租金同比下降0.4%。

物业投资市场

• 四季度成交总额：181.1亿元，环比增长62.5%。
• 全年成交总额：714.7亿元，同比增长13%，仅次于2019年。
• 交易结构：办公物业占总成交额的68%，成为市场主力；境外资本活跃度反弹，占四季度交易额的62%。
• 投资趋势：企业自用买家尤其是科技企业持续购置办公物业，长租公寓关注度上升。

主要观点

• 写字楼市场：尽管四季度净吸纳量环比下降，但全年表现强劲，科技企业扩租需求主导市场，CBD和丽泽仍是核心区域。
• 零售物业市场：首店经济带动品牌升级，核心商圈租金稳中有升，非核心商圈仍需时间恢复。
• 物流设施市场：新增供应有限，租金维持温和增长，城配需求和冬奥会相关租赁推动市场活跃。
• 商务园区市场：泛中关村区域表现突出，租金上涨明显，而其他区域因去化压力租金小幅下调。
• 物业投资市场：办公物业仍是投资主力，境外资本回归，投资活跃度提升，公募REITs为长租公寓等资产提供新机遇。

关键信息

写字楼市场

• 2021年全年新增供应121.4万平方米，为历史第二高。
• 科技企业是主要租户，尤其在奥体和望京。
• 全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高。
• 全年空置率下降0.8个百分点至17.1%。
• 平均租金报价为每月每平方米390.2元，全年租金同比下降1.5%。

零售物业市场

• 2021年全年新增供应36万平方米，两个新项目开业，强化区域生活与社交属性。
• 零售物业租金全年同比上涨0.9%，四季度环比上涨0.4%。
• 餐饮、运动休闲、生活体验类业态表现亮眼，首店和特色门店有较大议价空间。

物流设施市场

• 全年新增供应13.9万平方米，同比增长73%。
• 空置率维持在3%以下，租金全年同比上涨5.6%。
• 电商零售及冬奥会相关物流需求推动净吸纳量增长，马驹桥、通州等区域租金涨幅最快。

商务园区市场

• 全年新增供应31.4万平方米，仅为2020年的三成。
• 泛中关村区域净吸纳量3.9万平方米，租金同比上涨3.0%。
• 其他子市场租金小幅下调，全年空置率下降4.1个百分点至17.9%。

物业投资市场

• 全年达成40笔交易，总成交额714.7亿元，同比增长13%。
• 办公物业占比68%，成为投资首选。
• 境外资本活跃度反弹，占四季度交易额的62%。
• 长租公寓关注度上升，公募REITs为相关资产提供退出渠道。

市场展望

• 写字楼市场：2022年预计新增供应76万平方米，新兴区域成为重点。净吸纳量预计回落但仍高于历史平均水平，租金有望企稳。
• 零售物业市场：预计新增供应超40万平方米，非核心商圈消费活力提升。首店和特色门店将继续吸引投资。
• 物流设施市场：预计新增供应35万平方米，冬奥会后租金持续上涨，天津、廊坊市场或为租金敏感租户提供布局选择。
• 商务园区市场：预计新增供应122万平方米，南部区域如经开区和大兴发展明朗。泛中关村区域租金仍有上涨空间。
• 物业投资市场：投资活跃度有望进一步提升，核心型资产更受青睐，公募REITs将为相关资产提供更多融资和退出渠道。