房地产行业专题报告：本轮房地产调控的回顾、反思和展望-20180610-恒大研究院-45页-4mb

本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018)

核心内容

2014年至2018年是中国房地产调控的重要阶段，调控政策经历了从全面刺激到紧急收紧，再到因城施策和长效机制探索的转变。这一时期的调控政策工具包括金融、财税、行政手段等，调控目标为避免过热和防止过冷，以确保房地产市场的平稳健康发展。

主要观点

• 调控周期：本轮调控周期经历了5个阶段，包含4次刺激和1次收紧。
• 调控目标：核心是避免过热和防止过冷，16年217新政之前是为了防止过冷，之后是为了避免过热。
• 调控工具：政策工具包括行政手段（如限购、限售、限价、限土拍、限商改住）、金融政策（如降息、降准、调整首付比例）、财税政策（如契税减免、营业税优惠）和土地政策（如限地价、限溢价率）。
• 调控效果：一线城市率先复苏，但出现泡沫；三四线城市因棚改货币化安置而“逆袭”，库存快速去化。
• 调控反思：重行政调控、轻经济手段；重抑制需求、轻增加供给；政策切换加剧市场波动；因城施策面临中央与地方目标冲突；去库存任务基本完成，相关政策应退出；住房制度的价值取向有待明确。
• 未来展望：深化住房制度改革，从短期调控过渡到长效机制建设，强调住房的居住属性。

关键信息

2014年930：宽松重启

• 背景：经济下行压力大，房地产市场销售低迷，库存高企。
• 政策：放松限购限贷，启动全国性宽松政策。
• 效果：一线城市率先复苏，区域分化初现。

2015年330：宽松加码

• 背景：房地产投资拖累经济，二三线城市复苏乏力。
• 政策：进一步放松限贷，推行棚改货币化安置。
• 效果：房地产市场开始全面复苏，但二三线城市去库存仍不理想。

2015年930：全面宽松

• 背景：中央定调“去库存”。
• 政策：降低首付比例，提高公积金贷款额度。
• 效果：一线城市泡沫初现，二三线城市销售回暖。

2016年217：最后一击

• 背景：楼市冰火两重天，热点城市库存告急。
• 政策：出台契税新政，全国性调控结束，转向因城施策。
• 效果：热点城市房价涨幅得到控制，非热点城市开始接棒上涨。

2016年930：因城施策

• 背景：“房住不炒”提出，房地产调控转向收紧。
• 政策：重启限购限贷，推出限价、限土拍等政策。
• 效果：调控力度空前，市场出现局部失灵。

结构分析

• 调控思路：从全国一盘棋转向因城施策，探索建立长效机制。
• 调控工具：行政手段、金融手段、财税手段、土地手段等。
• 调控效果：一线城市率先复苏，但泡沫显现；三四线城市因政策刺激而“逆袭”，库存快速去化。
• 调控反思：
  • 重行政调控，轻经济手段。
  • 重抑制需求，轻增加供给。
  • 政策切换加剧市场波动。
  • 中央与地方目标冲突下因城施策面临考验。
  • 去库存任务基本完成，相关政策应退出。
  • 住房制度的价值取向有待明确。
• 未来展望：
  • 深化住房制度改革。
  • 从短期调控过渡到长效机制建设。
  • 强调住房的居住属性，构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

图表与数据

• 图表1：调控脉络梳理、反思和展望（2014-2018）。
• 图表2：2014-2018房地产调控阶段（销售）。
• 图表3：2014-2018房地产调控阶段（库存）。
• 图表4：14年房地产市场的“弱”主要体现在销售。
• 图表5：14年起全国商品房库存快速累积。
• 图表6：2014年主要城市限购取消进度图。
• 图表7：2014年三季度密集出台的省级调控政策。
• 图表8：2014“930”新政主要内容。
• 图表9：国开行发放棚改贷款情况。
• 图表10：棚户区改造开工和货币化安置情况。
• 图表11：14年930—15年330前夕主要调控政策。
• 图表12：14年930政策后一线城市率先复苏。
• 图表13：14年930后全国商品房销售首现拐点。
• 图表14：15年房地产的弱主要体现在投资。
• 图表15：15年投资主要由二三线城市拖累。
• 图表16：15年330是销售全面复苏的起点。
• 图表17：房价增速拐点在15年330后出现。
• 图表18：2015年“330”至2016年3月期间主要调控政策。
• 图表19：中央对2015年房地产调控的定调是“去库存”。
• 图表20：2014-2016限贷放松政策汇总。
• 图表21：2015年“330”至2016年3月期间主要调控政策。
• 图表22：商贷和公积金贷款基准利率变动。
• 图表23：15年来银行存款准备金率变动汇总。
• 图表24：15年330叠加15年930新政后热点城市泡沫初现（以深圳为例）。
• 图表25：15年“330”后一线城市房价上涨过快。
• 图表26：16年初核心城市库存告急。
• 图表27：2016年3月-“930”前收紧调控的热点城市。
• 图表28：16年217后二三线城市接棒房价上涨。
• 图表29：16年217后非热点城市快速去库存。
• 图表30：2016年930前后中央对调控定调的关键词是“房住不炒”。
• 图表31：2016年调控政策变化。
• 图表32：2016年930至今的四波强调控期。
• 图表33：2016年930前后重启限购的城市。
• 图表34：各城市限购政策一览。
• 图表35：全国限购情况一览（京津冀、长三角、珠三角政策最严厉）。
• 图表36：部分城市限售政策。
• 图表37：各城市土地调控措施一览。
• 图表38：2016年930后调整限贷的城市。
• 图表39：房企融资全面收紧。
• 图表40：地产公司债发行量及成本变动。
• 图表41：存量地产债到期时间分布。
• 图表42：2016年930以来土地政策梳理。
• 图表43：17年来棚改货币化安置被中央反复强调。
• 图表44：全国部分省市棚改新开工套数及货币化安置比例。
• 图表45：PSL新增及存量情况。
• 图表46：棚改计划及实际开工情况。
• 图表47：全国棚改开工、货币化安置及去库存情况。
• 图表48：棚改货币化安置带动三四线城市销售。
• 图表49：上海首批纯出租地块配建自持情况。
• 图表50：16年930以来出台租房政策的省市一览。
• 图表51：租售并举相关政策整理。
• 图表52：2017-2018推出人才政策的城市一览（不完全统计）。
• 图表53：三四线城市房价领涨。
• 图表54：三四线城市去库存成效显著。
• 图表55：2014-2018调控总结。
• 图表56：全国限售情况一览（蓝色为18年出台限售政策的城市）。
• 图表57：2017年以来中央强调住房制度和“长效机制”建立。
• 图表58：房地产调控工具箱之金融。
• 图表59：个人住房贷款15年330后激增。
• 图表60：15年330后居民中长期贷款占比激增。
• 图表61：房地产调控工具箱之财税。
• 图表62：房地产调控工具箱之行政措施。
• 图表63：人才新政后南京新增户籍人口迅速增加。
• 图表64：17年南京户籍人口增速远超常住人口。
• 图表65：人才新政后武汉新增户籍人口迅速增加。
• 图表66：17年武汉户籍人口增速首超常住人口。
• 图表67：人才新政对商品住宅成交量的贡献估算。
• 图表68：本轮调控需求端和供给端政策一览。
• 图表69：中国二十年房地产调控周期回顾。
• 图表70：去库存作为调控基调已持续近三年。
• 图表71：当前住宅库存已回落到12年末的水平。
• 图表72：18年来非一线城市房价涨幅依然坚挺。
• 图表73：“多主体供应、多渠道保障、租购并举”是住房制度改革新方向。

总结

本轮调控体现了从全国一盘棋到因城施策、从短期调控到住房制度改革的转变。调控工具包括行政手段、金融手段、财税手段和土地手段，效果上一线城市率先复苏但出现泡沫，三四线城市因政策刺激而“逆袭”。然而，调控也存在诸多问题，如重行政轻经济、重抑制需求轻增加供给、政策切换加剧市场波动等。未来调控应注重住房制度改革，构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，以实现市场平稳健康发展。