中指-2021中国城市更新企业研究报告-2021.3-12页_2mb

2021中国城市更新企业研究报告总结

核心内容概述

随着我国房地产市场进入存量时代，城市更新成为房企未来发展的关键路径。城市更新不仅有助于城市功能升级和空间优化，也为房企提供了新的土地获取方式和业绩增长点。本报告分析了房企在城市更新领域的整体开展情况、热点城市布局、开发模式、所需能力及未来发展方向。

房企城市更新整体开展情况

• 参与范围广：目前，大部分百强房企已直接或间接参与城市更新，其中头部房企因资源整合能力强，涉足比例更高。
• 重点区域集中：城市更新项目主要集中在珠三角、长三角及京津冀地区，尤其是广州、深圳、东莞等城市。
• 广东成为核心区域：广东作为城市更新政策推进的先行者，吸引了大量房企布局，其中佳兆业、富力等粤系房企在广东的“三旧”改造项目占比超过60%。
• TOP10房企布局积极：恒大、保利、华润、龙湖等房企也在广东及其他重点城市布局了大量城市更新项目。
• 外来房企亦积极参与：如上海升龙集团等外来房企在大湾区亦有显著参与，显示城市更新已成为全国性热点。

热点城市房企城市更新布局情况

广州

• 参与企业多：包括保利、升龙、富力、恒大、时代中国等。
• 项目数量多：2020年新中标项目数量众多，如亭角村、三东村、大同村等。

深圳

• 项目数量集中：华润、卓越、龙光、佳兆业等房企在该市布局较多。
• 代表性项目：田心村、福永村、油松片区等。

东莞

• 外来房企活跃：奥园、恒大、万科、华夏幸福等房企在该市项目数量较多。
• 项目案例：大利社区、荔枝村、横流片区等。

房企参与城市更新开发模式

城市更新开发模式主要分为以下三类：

1. 政府主导型

• 政府收储：政府征收、收购储备土地并完成拆迁后出让，如官洲村、仑头村。
• 政府统租：政府下属企业租赁农村集体旧厂房用地，如广佛商贸城。
• 综合整治：政府投资主导，不涉及拆除，主要完善公共设施、道路、绿化等。

2. 市场主导型

• 农村集体自行改造：较少见，农村集体经济组织自行完成前期整理事项。
• 村企合作改造：常见模式，如广州猎德村项目，分为复建安置地块和融资地块。
• 原土地使用权人自改：较少见，企业自行改造并转用。
• 企业收购改造：如深圳佳兆业城市广场项目，社会投资主体收购周边地块。
• 多主体权益转移：多个权利主体将房地产权益转移至单一主体进行改造。

3. 政府和市场合作型

• 毛地出让：政府将土地使用权出让给企业，企业承担拆迁工作，补偿费用可抵减地价。
• 土地整理：农村集体经济组织引入合作方进行土地前期整理，政府再进行出让。

城市更新企业需具备的能力

1. 资金运作能力

• 多渠道融资：企业需具备多元融资能力，以应对大体量项目需求。
• 资金平衡能力：在不同业态和开发阶段实现资金高效利用。

2. 专业的统筹协调能力

• 沟通协调：需处理与村委会、村民及政府的复杂关系。
• 专业团队：如佳兆业、富力等房企设立专门城市更新部门。

3. 规划定位能力

• 长远规划：需具备前瞻性，把握城市发展与产业趋势。
• 项目启动与二级开发：在项目启动阶段明确建设蓝图，二级开发阶段落实规划定位。

4. 建设运营服务能力

• 综合能力：建设、运营、服务一体化，提升区域价值。
• 自持业态运营：通过运营自持项目获取长期稳定收益。

研究成果总结及展望

• 城市更新趋势：我国部分城市已进入存量时代，城市更新成为重要发展路径。
• 政策推动：中央及地方政府不断出台城市更新相关政策，推动其发展。
• 企业布局加速：房企参与城市更新的积极性持续提升，项目数量和规模不断扩大。
• 挑战与风险：城市更新项目周期长、资金需求大、专业性强，对房企提出更高要求。
• 未来建议：
  • 明确城市布局，确保政策保障。
  • 强化内部能力建设，整合资源，打造专业团队。
  • 学习优秀案例，选择适合自身的发展模式。

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