中指-2021中国城市更新政策研究报告-2021.3-15页_2mb

2021中国城市更新政策研究报告总结

一、城市更新成为国家战略

随着中国城镇化率超过60%，北上广深等一线城市城镇化率超过85%，城市更新需求日益迫切。城市更新从“大拆大建”的棚户区改造逐步向老旧小区综合整治转型，成为推动城市高质量发展的重要手段。

1. 中央政策不断升级

• 2013年：国务院提出加快棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区改造。
• 2014年：《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出“改造更新与保护修复并重”。
• 2015年：制定三年计划，全国改造各类棚户区住房1800万套。
• 2017年：启动第二个三年计划，2018-2020年再改造1500万套。
• 2019年：棚改计划大幅缩减，首次将“城市更新”写入中央经济工作会议。
• 2020年：中央发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确到“十四五”期末基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。城市更新首次写入“十四五”规划。
• 2021年：政府工作报告再次强调实施城市更新行动，提升城镇化发展质量，老旧小区改造数量进一步增加。

2. 中央城市更新重点政策解读

• 城市更新是“十四五”时期的重要工作，重点包括老旧小区改造、旧厂区改造、旧街区改造、城中村改造等。
• 城市更新旨在优化城市空间结构、提升城市品质、促进大中小城市协调发展。
• 通过城市更新可以推动城市生态修复、功能完善，加快构建“双循环”新发展格局。

二、地方因地制宜推进城市更新

1. 地方政策体系逐步完善

• 2015-2018年：各地推进棚户区改造，部分城市如杭州、南京、上海、宁波等发布相关政策，推动货币化安置、城市有机更新等。
• 2019年以后：各地加大老旧小区改造力度，出台多项政策，如北京、上海、杭州等地发布老旧小区改造工作手册或管理办法，明确改造内容、流程、标准等。
• 2020年：多地发布城市更新计划，如北京、重庆、广东、河北、河南等，具体包括老旧小区改造数量、涉及面积、居民户数等。

2. 广东城市更新政策体系突出

• 深圳：2004年发布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，2009年率先提出“城市更新”概念，2020年通过《深圳经济特区城市更新条例》，为城市更新提供制度保障。
• 广州：2016年发布“1+3”政策体系，涵盖旧城镇、旧厂房、旧村庄改造，进一步规范城市更新流程，提高改造效率。

3. 地方城市更新重点政策解读

• 广东省：2020年12月发布《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，明确“三旧”改造类型为全面改造、微改造和混合改造，建立专项规划和改造单元详细规划，规范用地审批和收益分配机制，加强项目监管，为全国城市更新提供“广东经验”。

三、政策红利释放，房企把握机遇

• 政府通过政策明确城市土地使用、空间发展、市场激励等问题，为城市更新提供制度保障。
• 房企在政策推动下，探索多元化拿地方式，积极参与城市更新项目，补充土地储备。
• 城市更新项目开发周期长、协调复杂，对房企的综合开发能力提出更高要求，有助于提升企业实力和竞争力。

四、总结

• 城市更新正从“大拆大建”向“综合整治”转型，成为推动城市高质量发展的重要手段。
• 中央层面政策不断升级，将城市更新纳入国家战略，明确“十四五”期间的重点任务。
• 地方层面因地制宜，逐步完善城市更新政策体系，推动老旧小区改造和存量片区更新。
• 广东省在城市更新方面积累了丰富经验，政策体系成熟，为全国提供了可借鉴的模式。
• 房企在城市更新中扮演重要角色，通过参与更新项目，增强自身竞争力，推动城市与房地产融合发展。