20180906-广发证券-华夏幸福-600340.SH-地产结算保障业绩_园区异地复制见效_12页_1mb

华夏幸福 (600340.SH) 总结

核心内容

华夏幸福在2018年上半年实现了显著的业绩增长，营业收入达到349.7亿元，同比增长57.1%，归母净利润69.3亿元，同比增长29.1%。公司通过地产结算和产业服务双主业驱动业绩增长，其中地产结算贡献主要增长动力，而产业服务收入占比下降，导致综合毛利率有所回落。

主要观点

• 地产结算增长显著：上半年地产项目结算金额189.7亿元，同比增长178.6%，占总营收比例提升至54.6%。环京区域项目加速结算带动收入增长，结算均价稳定，结算面积增长176%。
• 京外销售增长迅速：住宅销售金额638.1亿元，同比增长21%，销售面积712.4万方，同比增长86.5%。京外区域核心业务销售额占比38.6%，销售面积占比45.7%。环郑州区域成为京外销售新增长极。
• 回款率边际改善：上半年销售回款368.6亿元，回款率45.8%，但二季度回款率提升至61.64%，单季度经营活动现金流净额转正，达到17.85亿元。
• 产业服务异地复制成效显著：上半年新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议10个，均位于非京津冀区域。新增入园企业445家，新增投资额约965.6亿元，其中非京津冀区域占比64.7%和77.2%。
• 预收账款保障未来业绩：公司地产业务预收账款达1433亿元，保障未来2-3年的地产结算规模。
• 盈利预测积极：预计2018-2019年EPS分别为3.89元/股、4.92元/股，对应PE分别为6.2x和4.9x，维持“买入”评级。
• 杠杆水平有所抬升：净负债率18年上半年末为101.4%，较17年末上升41.7个百分点，短期有息负债余额占货币资金比例64.7%，需关注后续融资和销售回款情况。

关键信息

业绩表现

• 营业收入：349.7亿元，同比增长57.1%
• 归母净利润：69.3亿元，同比增长29.1%
• 营业利润：95.0亿元，同比增长18.2%
• 综合毛利率：45.7%，较17年全年下滑2.3个百分点
• 地产结算毛利率：35.4%，显著提升

销售情况

• 销售金额：805.4亿元，同比增长15.6%
• 住宅销售金额：638.1亿元，同比增长21%
• 销售面积：712.4万方，同比增长86.5%
• 京外销售占比：销售额占比38.6%，销售面积占比45.7%
• 二季度回款率：61.64%，超过17年全年水平
• 单季度经营现金流净额：17.85亿元，转正

产业服务

• 新增入园企业：445家，新增投资额965.6亿元
• 非京津冀区域占比：新增入园企业64.7%，新增投资额77.2%
• 重点园区：苏家屯、南浔、新郑等非京津冀园区引进世界500强企业及龙头企业

融资与杠杆

• 融资渠道多元化：发行公司债、短融、海外债等，融资总额达1128亿元
• 融资成本：综合融资成本6.14%，银行贷款加权平均利率5.99%，债券平均成本5.95%
• 净负债率：101.4%，较17年同期上升37.1个百分点
• 短期有息负债：275.7亿元，占货币资金比例64.7%

股权激励与治理

• 股权激励计划：设置归母净利润为唯一考核目标，体现公司对未来发展信心
• 平安人寿入股：成为公司第二大股东，设置业绩承诺，与股权激励目标一致

风险提示

• 融资受限：受去杠杆周期影响
• 销售回款受政策影响
• 产业投资压力：新增投资可能带来财务负担
• 异地复制失败：可能影响整体业务扩张效果

盈利预测

财务指标

财务比率

土地与项目

• 新增土地储备建面：273万方
• 待开发建面：888万方
• 在建建面：2567万方
• 竣工计划：2018年预计竣工1011万方，同比提升84%

融资情况

总结

华夏幸福在2018年上半年展现出强劲的业绩增长，主要得益于地产结算规模的扩大和产业服务异地复制的成功。尽管综合毛利率有所下滑，但地产结算毛利率显著提升，为公司带来稳定的收入增长。京外销售表现突出，销售结构更加均衡，公司治理结构优化，股权激励和平安人寿入股增强了市场信心。然而，公司杠杆水平有所抬升，需关注融资环境及销售回款情况。整体来看，公司未来业绩增长可期，维持“买入”评级。