20260214-国信证券-公募REITs周报（第54期）_REITs市场回暖_商业不动产REITs密集申报_13页_2mb

公募REITs周报（第54期）总结

核心内容

本周公募REITs市场整体回暖，中证REITs指数周涨 $0.3%$，年初至今涨跌幅为 $+3.0%$。在主要指数中，中证转债指数表现最强，涨幅为 $+1.1%$，而中证全债指数涨幅最小，为 $+0.1%$。REITs总市值为2288亿元，较上周略有下降，全周日均换手率为 $0.33%$，环比下降0.14个百分点。

主要观点

• 市场表现：本周市场整体呈现小幅上涨，但涨幅弱于中证转债和沪深300指数，强于中证全债指数。
• 板块表现：数据中心、消费、能源REITs涨幅靠前，其中工银蒙能清洁能源REIT、中银中外运仓储物流REIT、华泰南京建邺REIT分别以 $+3.47%$、$+3.11%$、$+3.00%$位列周度涨幅前三。
• 交易活跃度：数据中心REITs交易活跃度最高，周日换手率为 $0.8%$，交通基础设施REITs成交额占比最高，占REITs总成交额 $21.2%$。
• 资金流向：主力净流入额前三为华夏华润商业REIT（4147万元）、南方万国数据中心REIT（3204万元）、中金印力消费REIT（3002万元）。

关键信息

一、市场走势

• 主要指数涨跌幅：中证转债 > 沪深300 > 中证REITs > 中证全债
• 年初至今涨跌幅：中证转债（$+7.0%$）> 中证REITs（$+3.4%$）> 中证全债（$+0.7%$）> 沪深300（$+0.7%$）
• 近一年回报率：中证REITs为 $-6.2%$，波动率为 $7.1%$
• REITs总市值：2288亿元，较上周减少2亿元
• 日均换手率：$0.33%$，环比下降0.14个百分点

二、商业不动产REITs动态

• 密集申报：国泰海通崇邦商业不动产REIT、中信建投首农食品集团封闭式商业不动产REIT正式申报，成为第11和第12单商业不动产REITs。
• 扩募计划：南方润泽科技数据中心REIT计划扩募发行，拟以国际信息云聚核港（ICFZ）项目A-7和A-8数据中心及相关设施为底层资产。

三、风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险

一级市场发行动态

• 本周在交易所处在已问询阶段的REITs产品有3只，已反馈的有5只，已申报的有10只。
• 表1：REITs发行动态（部分示例）：
  • 中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（已问询）
  • 国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金（已受理）
  • 中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金（已申报）

估值跟踪

• REITs估值指标：
  • 年化现金分派率：截至1月23日，公募REITs年化现金分派率均值为 $6.3%$
  • 产权类REITs股息率：比中证红利股股息率均值低65BP
  • 经营权类REITsIRR：与十年期国债收益率利差为318BP
• 估值水平：
  • 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标
  • P/FFO：反映当前价格与经营现金流的比率，用于判断短期回报率
  • IRR：通过现金流折现法计算的内部收益率

附录：相关研究报告

• 《超长债周报——30年国债收益率创今年新低》2026-02-08
• 《公募REITs周报（第53期）-各板块普跌，商业不动产REITs继续扩容》2026-02-08
• 《转债市场周报-转债估值压缩后快速修复》2026-02-08
• 《超长债周报——金融市场大幅波动，超长债微跌》2026-02-01
• 《公募REITs周报（第52期）-指数震荡上行，首批商业不动产REITs已申报》2026-02-01