20260511-国信证券-公募REITs周报（第66期）_首批商业不动产REITs项目启动询价_12页_2mb

报告摘要

公募 REITs 周报（第 66 期）总结

核心内容

本周公募 REITs 板块小幅收跌，中证 REITs 指数周跌 2.2%，年初至今下跌 3.6%。市政板块收涨，其他类型 REITs 均收跌。中证 REITs 指数表现弱于沪深 300 指数（-0.3%）和中证全债指数（0.2%），但强于中证转债（-2.8%）。REITs 总市值在 5 月 15 日为 2195 亿元，较上周减少 48 亿元；全周日均换手率为 0.43%，较前一周增加 0.14%。

近一年中证 REITs 指数回报率为 -12.7%，波动率为 6.6%，回报率低于中证转债指数、沪深 300 指数和中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数。

主要观点

市场表现：中证 REITs 指数周跌幅为 -2.2%，表现弱于沪深 300 和中证全债，但强于中证转债。
不同类型表现：市政 REITs 收涨，而产权类和特许经营权类 REITs 均收跌，其中产权类 REITs 周跌幅为 -2.4%，特许经营权类 REITs 周跌幅为 -1.3%。
具体标的：周度涨幅排名前三的 REITs 分别为中金重庆两江 REIT（+2.53%）、华泰苏州恒泰租赁住房 REIT（+2.03%）、招商高速公路 REIT（+1.57%）。
交易活跃度：数据中心 REITs 交易活跃度最高，区间日均换手率为 0.6%；交通基础设施 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 21.7%。
资金流向：主力净流入前三为华泰江苏交控 REIT（674 万元）、南方顺丰物流 REIT（555 万元）、中金安徽交控 REIT（446 万元）。
首批商业不动产 REITs：中金唯品会 REIT（508603）于 5 月 19 日启动询价，汇添富上海地产 REIT（508600）于 5 月 21 日询价，中信建投首农 REIT（508601）与国泰海通砂之船 REIT（508602）均于 5 月 20 日询价。

关键信息

市场对比：年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深 300（+5.0%）>中证转债（+3.4%）>中证全债（+1.6%）>中证 REITs（-3.6%）。
估值指标：REITs 既有债性又有股性。年化现金分派率均值为 6.4%。相对净值折溢价率反映市场价值与公允价值关系，P/FFO 表示价格与经营现金流的比值，IRR 表示内部收益率。
风险提示：包括公开资料数据滞后、二级市场价格波动、基础设施项目运营、税收政策调整和流动性风险等。

一级市场发行

从 2026 年 1 月 1 日至 5 月 15 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品共有 5 只，已反馈的产品 16 只，已受理的产品 10 只。部分 REITs 项目已通过或已上市。

估值跟踪

项目类型与指标：
- 保障性租赁住房：年化派息率 3.00%，相对净值折溢价率 32.84%，P/FFO 33.58，IRR 3.86%
- 仓储物流：年化派息率 4.45%，相对净值折溢价率 12.40%，P/FFO 21.95，IRR 5.77%
- 交通基础设施：年化派息率 11.78%，相对净值折溢价率 5.24%，P/FFO 10.98，IRR 6.92%
- 能源基础设施：年化派息率 7.85%，相对净值折溢价率 25.17%，P/FFO 18.77，IRR 2.89%
- 生态环保：年化派息率 9.61%，相对净值折溢价率 29.99%，P/FFO 13.42，IRR 2.43%
- 市政设施：年化派息率 6.94%，相对净值折溢价率 48.96%，P/FFO 20.60，IRR 2.44%
- 水利设施：年化派息率 5.48%，相对净值折溢价率 47.80%，P/FFO 23.86，IRR 2.07%
- 消费基础设施：年化派息率 4.14%，相对净值折溢价率 41.58%，P/FFO 24.95，IRR 2.69%
- 新型基础设施：年化派息率 4.93%，相对净值折溢价率 54.00%，P/FFO 22.10，IRR 2.56%
- 园区基础设施：年化派息率 5.93%，相对净值折溢价率 -2.39%，P/FFO 20.16，IRR 6.10%
产权类与经营权类 REITs 对比：产权类 REITs 股息率比中证红利股息率均值低 90BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 386BP。