2021年上半年深圳房地产市场回顾及展望_9页_2mb

深圳商业地产2021年上半年总结

核心内容概览

2021年上半年，深圳商业地产市场在疫情波动背景下依然保持持续复苏态势，整体发展势头良好。写字楼、零售和仓储物流市场均表现出强劲的需求和稳定的租金增长，大宗交易市场更是创下历史新高。

写字楼市场表现

新增供应与净吸纳量

• 上半年深圳优质写字楼市新增供应达 60万平方米，环比增长近 1倍。
• 净吸纳量连续第二个半年突破 50万平方米，环比下降 1.6个百分点 至 20.9%。
• 科技和金融板块是主要需求来源，分别贡献 50% 和 超20% 的吸纳量。
• 本土企业仍是需求主力，占比超过 50%，外资企业（以港资为主）占比保持 10% 以上。
• 搬迁与扩租需求各占约 40%，其中扩租多由头部科技企业带动。

租金与空置率

• 平均租金 环比小幅下降0.7%，至 每月每平方米187.3元。
• 尽管新增供应增加，但市场需求强劲，租金降幅进一步收窄。
• 前海片区在政府引导下，吸引大量准入产业相关企业进驻，个别项目实现整栋满租。

市场趋势与展望

• 未来六个月预计新增供应 超过50万平方米，主要集中在南山。
• 空置率可能小幅上升，但预计租金降幅将收窄。
• 福田区仍是金融类租户的首选，南山区继续受到科技企业青睐。
• 前海在政府支持下，将持续吸引企业入驻。

优质零售物业市场表现

新增供应与空置率

• 上半年新增供应仅 2个项目，共计 15.1万平方米，均位于宝安区。
• 市场空置率 小幅上升0.6个百分点 至 5.3%，但仍保持低位。

需求与品牌动态

• 国际品牌活跃，奢侈品牌继续开店，服饰和配饰业态中国际品牌占比显著提升。
• 万象城是奢侈品牌的主要聚集地，集中了 8家首店（含 3家华南首店）和 5个奢侈品牌。
• 美妆业态表现抢眼，超过 20家国际品牌入市， 95% 以上为国际品牌，集中在优质购物中心。
• 汽车品牌积极布局，包括 蔚来、小鹏等15个不同档次品牌进入购物中心。

租金表现

• 平均租金 环比小幅上涨0.7%，至 每天每平方米20.2元。
• 疫情对宝安区购物中心有一定影响，但消费回暖带动租金稳增。

仓储物流市场表现

新增供应与净吸纳量

• 上半年 无新增供应 入市，市场供应依然紧缺。
• 净吸纳量为2.4万平方米，空置率降至 46.9% 的历史低位。
• 保税物流区新增 6万平方米 多层仓库，预计对市场产生积极影响。

需求与进出口情况

• 电商和第三方物流需求稳定增长，主要选择 非保税仓。
• 1-5月深圳进出口总额累计同比增长 22.3%，带动保税仓需求恢复。
• 盐田港疫情短暂影响进出口需求，但 6月24日恢复生产，预计未来需求向好。

市场展望

• 未来六个月预计有 13万平方米 新增供应入市，主要集中在 非保税仓。
• 仓储需求 外溢至东莞、惠州 等周边城市，如某电商平台在惠州租赁 1.5万平方米 仓储，京东在东莞调整分拨仓库。
• 随着疫情控制和政策支持，深圳高标仓市场将继续保持 供不应求 状态，租金有望逐步提高。

大宗交易市场表现

成交总额与宗数

• 2021年上半年大宗交易市场成交额达 153.3亿元，创历史新高。
• 共成交 11宗，其中 6宗写字楼交易，占成交金额的 54.3%，交易面积占比 61.8%。

物业类型与区域分布

• 写字楼交易为主，涵盖 甲、乙、丙级写字楼 和 工业写字楼。
• 南山区 成为大宗交易的旺地，区域交易总额占比达 89%。
• 某城市综合体资产包 成交金额达 66亿元，是市场交易额的重要组成部分。

买方与卖方结构

• 险资 和 投资公司 是主要买方，分别占比 43.0% 和 33.0%。
• 开发商 占卖方近 90%，写字楼交易主导市场。

市场展望

• 未来大宗交易将 继续以自用型购买为主，投资公司也将参与其中。
• 工业类物业 因城市更新增值而受到更多关注。
• 周边卫星城市物流资产 也将成为投资者青睐的对象。

总结

深圳商业地产市场在2021年上半年展现出强劲韧性，尽管疫情波动，但市场吸纳量和租金表现均优于预期。科技与金融板块是写字楼市场的主要驱动力，优质零售物业吸引国际品牌入驻，仓储物流市场则因进出口回暖而持续改善。大宗交易市场成交额创历史新高，写字楼交易占主导地位，南山区成为投资热点。未来市场预计将保持稳定增长，但需关注新增供应对空置率的潜在影响。