2020年深圳房地产市场回顾及2021年展望_7页_1mb

深圳商业物业市场2020年总结

核心内容

2020年是深圳商业物业市场经历挑战与复苏的一年。尽管受到新冠疫情的冲击，但市场展现出较强的韧性，尤其在下半年需求明显回暖，推动了整体市场的复苏。CBRE深圳研究部负责人郭丽萍指出，深圳商业物业市场以半年为分水岭，呈现出不同的市场表现，优质写字楼市场全年净吸纳量领跑四个一线城市，科技板块为市场贡献了近半的需求。

主要观点

• 市场复苏积极：尽管疫情带来挑战，深圳写字楼市场在2020年依然表现出积极的复苏态势。
• 供应与需求变化：
  • 全年新增供应量为130万平方米，仅次于2019年的峰值。
  • 净吸纳量达到72万平方米，下半年贡献了全年近八成的净吸纳量。
  • 内资企业需求占主导，租赁面积占比近90%。
• 科技与金融行业支撑市场：
  • 科技行业需求强劲，贡献近半净吸纳量，国内头部科技企业扩张明显。
  • 金融行业继续作为第二需求来源，租赁面积占比超过18%。
• 租金与空置率：
  • 整体市场平均租金同比下降3.6%至191.9元/月/平方米。
  • 空置率上升2.5个百分点至22.5%，但整体仍维持在较低水平。
• 零售物业市场表现：
  • 新增供应低于预期，录得55.9万平方米，其中80%集中在下半年。
  • 净吸纳量为47万平方米，同比下降47%。
  • 美妆和餐饮品牌成为竞争差异化的重要手段，奢侈品消费回流带动奢侈品牌逆势扩张。
  • 平均租金在第四季度企稳回升至20.2元/天/平方米。
• 物流市场：
  • 未录得新增供应，但生鲜、电商和第三方物流需求推动空置率保持低位。
  • 平均租金增长1.2%至46.5元/月/平方米。
• 大宗交易市场：
  • 全年成交16宗，总金额124.9亿元，延续了自2016年以来的百亿成交规模。
  • 写字楼成交为主，科技和金融行业自用买家活跃，科技板块贡献了两笔大额交易。
  • 首次录得数据中心物业的成交。

关键信息

写字楼市场

• 新增供应：130万平方米（主要位于前海和后海片区）。
• 净吸纳量：72万平方米，下半年贡献近80%。
• 需求来源：内资企业为主，科技和金融行业贡献显著。
• 空置率：22.5%（同比上升2.5%）。
• 平均租金：191.9元/月/平方米（同比下降3.6%）。
• 租赁策略：业主采取灵活策略，如免租期、租金调整、精装修出租等。

优质零售物业市场

• 新增供应：55.9万平方米（南山和龙华区为主）。
• 净吸纳量：47万平方米（同比下降47%）。
• 空置率：4.6%（全年维持低位）。
• 平均租金：20.2元/天/平方米（下半年企稳回升）。
• 品牌动态：国际美妆和餐饮品牌成为竞争差异化的重要手段，17个奢侈品牌新开门店，4个为首进深圳。
• 首店经济：城市首店继续成为吸引客流的重要策略。

仓储物流市场

• 新增供应：0万平方米（全年无新增）。
• 净吸纳量：1.0万平方米。
• 空置率：3.0%（保持低位）。
• 平均租金：46.5元/月/平方米（同比增长1.2%）。
• 需求来源：生鲜、电商和第三方物流需求增加，推动市场稳定。

大宗交易市场

• 成交总量：124.9亿元（16宗交易）。
• 写字楼占比：77.0亿元（占比约61.7%）。
• 内资占比：85.3%（买方以保险公司和科技企业为主）。
• 交易形式：以资产交易为主，工业物业交易中投资与自用兼有。
• 首宗数据中心成交：标志着数据中心市场在深圳的兴起。

展望2021年

• 写字楼市场：预计新增供应超100万平方米，主要分布在福田CBD和高新科技园。科技和金融行业需求稳定，空置率将保持平稳。
• 零售市场：预计新增供应超90万平方米，主要分布在龙岗和龙华区。购物中心将引入更多国际品牌，差异化招商策略成为趋势。
• 物流市场：预计仅有一个新项目入市，但电商和第三方物流需求将保持增长，市场将继续保持供不应求。
• 投资市场：随着疫情好转和先行示范区政策实施，大宗交易市场活跃度将提升，写字楼仍为主导，工业物业因城市更新和稳定回报受到青睐。

专家观点

• 郭丽萍：深圳商业物业市场未来表现向好，得益于经济反弹和先行示范区政策。
• 钟廉军：预计2021年深圳零售市场将有更多新品牌进驻，差异化招商策略将增强竞争力。
• 邓伟：物流市场将维持供不应求，空置率低位运行，租金有望继续上涨。
• 古振鹏：大宗交易市场将更加活跃，参与主体多元化，写字楼和工业物业将共同受益。