宏观深度研究：地产“托底”政策为何仍效果欠佳？-20220120-华泰证券-21页_1mb

报告摘要

2022年地产相关政策在“稳增长”方面效果欠佳，销售和投资指标持续下滑，地产商在手现金快速消耗，金融风险逐步上升。尽管政策层面采取了部分放松措施，如下调存款准备金率、LPR及房贷利率，但这些措施未能有效缓解地产商的现金流压力，地产行业仍处于下行周期，对经济和就业造成显著拖累。

地产行业基本面持续弱化：
- 地产销售和投资增速持续下滑，2022年全年地产投资预计-8%，一季度降幅可能达-20%。
- 房价连续下跌，2021年11-12月全国70城新房价格环比下跌0.3%，为2015年以来首次。
- 土地市场疲软，土地购置面积同比增速从-12.5%降至-33.2%，导致地方政府土地出让收入大幅减少。
地产商现金流压力显著：
- 开发商在手现金快速消耗，12月资金来源同比跌幅扩大至19.2%。
- 上市房企短债覆盖率从2020年的170%降至2021年3季度的147%，部分房企如万科、新城控股等显著下降，而保利、华侨城等则有所回升。
- 2021年6月以来，百强房企销售额同比大幅下滑，融资成本上升，企业违约及展期增加。
金融风险快速积聚：
- 地产债务展期和违约数量增加，尤其是低等级地产债，信用利差明显走阔。
- 地产相关融资渠道如地产债、信托、开发贷等均出现收缩，地产融资规模持续下降。
- 地产相关敞口占非政府社融的22%，对中小银行、信托等产生较大影响。
实体经济受波及：
- 应付账款、商票拖欠等问题影响中小企业现金流，进而拖累投资和消费需求。
- 地产相关就业占城镇非私营单位的15.7%，地产下行影响就业和居民收入。
- 地方政府土地出让收入减少，影响地方财政和基建投资能力。

防范尾部金融风险：
- 需以政府信用为依托，尽早介入，防止“挤兑”现象加剧。
- 政策应增强沟通和公信力，避免风险进一步扩散。
允许更长缓冲期：
- 地产行业高杠杆、高周转的模式形成已久，去杠杆需更长时间，避免硬着陆。
- 需谨慎调整政策力度，确保行业平稳过渡。
需求侧提振需加码：
- 5年LPR需果断下调，以提升居民购房负担能力。
- 保障性住房建设需扩容，以平衡“房住不炒”和结构性调整。
加强政策协调：
- 地方政府需适当放松预售资金监管，提升资金使用效率。
- 金融机构需在防范风险的同时，支持地产合理融资需求，避免政策叠加效应。
- 需建立多部门协同机制，避免政策间的相互制约。