同策房产咨询-20160711-上海市场周报_16页_2mb

报告摘要

同策市场每周观察总结（2016年07月04日——2016年07月11日）

核心内容概述

本周上海房地产市场整体呈现“量跌价稳”或“量跌价升”的态势，商品住宅、公寓、别墅、商业及办公市场均出现不同程度的成交量下滑，部分市场均价也出现下降，但商业市场均价有所上升。整体市场受政策调控及传统淡季影响，热度有所减弱。

商品住宅市场

主要观点

成交量与均价双降：本周商品住宅成交面积为24.89万平米，环比下降37%；成交均价34678元/平米，环比下降9%。
供应减少：本周供应面积11.15万平米，环比下降43%。
市场结构：
- 户型结构：90平米以下房源去化728套，占比35.46%；总价200-300万元房源去化566套，占比27.57%。
- 价格段结构：2-3万元/平米均价段房源成交占比36.87%，仍为市场主流。
新开盘情况：仅奉贤南桥新城板块的万科金域华府推出56套房源，包含84平米和89平米3房，采用精装，认筹享1万抵2万优惠，项目售罄。

公寓市场

主要观点

量价齐跌：本周公寓成交面积21.09万平米，环比下降38%；成交均价35121元/平米，环比下降8%。
供应锐减：本周公寓供应面积10.19万平米，环比下降43%。
市场表现：
- 销冠项目：惠南一方新城以98套成交位列第一；中冶枫郡苑一期和紫辰苑分别以90套和89套成交，表现突出。
- 高价项目：内环内洋泾板块的尚海郦景名苑均价达8.1万元/平米，成为本周高价成交代表。
趋势分析：6月外郊环地王频出，导致价格上涨，开发商捂盘惜售，预计后期可能涨价。

别墅市场

主要观点

成交量与均价双降：本周别墅成交面积3.80万平米，环比下降31%；成交均价32219元/平米，环比下降16%。
供应减少：本周供应面积0.96万平米，环比下降44%。
市场表现：
- 联排别墅：朱家角板块的海上湾华庭以14套成交位列联排销冠，均价19743元/平米。
- 独栋别墅：青浦徐泾板块的英庭名墅以5套成交位列独栋销冠，均价61712元/平米。
趋势分析：朱家角板块因轨交17号线建设及临近淀山湖，具备较高的发展潜力，未来可能吸引刚需和改善型客户。

商业市场

主要观点

量跌价升：本周商业成交面积2.50万平米，环比下降27%；成交均价29692元/平米，环比上升9%。
供应减少：本周商业供应面积2.78万平米，环比下降70%。
市场表现：
- 销冠项目：张江板块的东郊商办中心以2套成交，均价41466元/平米；金虹桥板块的新华红星国际广场以16套成交，均价52826元/平米。
- 新增供应：张庙板块的恒达家园新增20838平米社区底商房源，对市场有一定影响。
趋势分析：张江、金虹桥等高价商业项目拉动整体均价上扬，未来商业市场仍有升值空间。

办公市场

主要观点

量价齐跌：本周办公成交面积6.50万平米，环比下降63%；成交均价25975元/平米，环比下降14%。
供应减少：本周办公供应面积1.34万平米，环比下降85%。
市场表现：
- 纯写字楼成交占比高：纯写字楼成交3.74万平米，占总成交面积的58%。
- 成交前十：新浦江城122-13号地块商业以24套成交位列第一；银亿诚品大厦、浙铁绿城长风企业中心等表现突出。
趋势分析：办公市场整体低迷，但部分高端写字楼项目仍具吸引力，市场整体仍需政策支持。

项目案例：万科金域华府

项目概况

物业地址：奉贤南桥万顺路清朗路路口往南200米
开盘时间：2016年7月10日
项目类型：住宅、公寓、商业
项目卖点：
- 区域优势：南桥新城政策支持，区域发展日趋成熟。
- 户型设计：89平米3房2厅2卫户型热销，房型方正，三个开间均朝南，采光充足。
- 交通优势：在建BRT专线、5号线延伸段、虹梅南路隧道，便捷通达主城区。
- 配套优势：临近“上海之鱼”、东方商厦、南桥百联等，生活配套较全。
价格情况：均价2.7-3.0万元/平米，精装，认筹享1万抵2万优惠，项目售罄。

政策与市场展望

同策咨询研究部研究经理许之静观点

政策影响：上半年上海楼市未实质性降温，4月后地王频现延后调整期，下半年调控政策可能继续从严。
市场趋势：
- 防止房价反弹仍是政策重点，土地供应量将增加，调控力度加大。
- 市场去化周期可能回升至12个月以上，市场将继续降温。
- 三季度将继续延续二季度的供求博弈，量跌价稳为市场主要特征。

联系信息

同策咨询研究部微信公众号：同策咨询研究部&老张宏论
欢迎媒体约稿与采访
研究经理：任丹萍
联系电话：51560606-8139 / 1381702986
公司网址：www.tospur.com

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