2017-房地产行业商业模式创新设计预测分析简报_21页-1mb

中国房地产行业市场分析总结

核心内容概述

本总结基于中国房地产行业土地供应、价格走势、市场规模与需求、企业经营能力等多方面数据，分析了2008年至2014年间房地产行业的发展趋势及未来预测。重点涵盖一线城市与二三线城市的土地市场变化、住宅物业的开发与前景、主要房地产企业（如万科、保利）的经营能力分析。

一、土地市场供求分析

1. 一线城市土地市场

• 推出土地面积：2010-2013年推出土地面积增长速度逐年回落，2012年同比下降23.39%；2014年上半年同比减少33%。
• 成交土地面积：2008年以来，一线城市土地成交面积持续增长，2014年成交面积达7071.11万平方米。
• 土地价格走势：2009-2013年一线城市土地价格整体上升，广州在2012年后土地价格大幅上涨，超过上海；北京土地价格保持平稳。

2. 二三线城市土地市场

• 推出土地面积：2009年同比增长45.43%，2013年同比下降3.99%；2014年基本与上年持平。
• 成交土地面积：2012-2013年受政策影响，土地成交面积减少；2014年成交面积达46300万平方米，平均每个城市成交1852.02万平方米。
• 土地价格走势：2009-2014年二三线城市土地成交价格波动上升，2014年达到3248.65元/平方米，同比增长12.51%。

二、土地市场供应趋势预测

• 一线城市：土地供应计划完成率低，广州和深圳连续四年未完成，上海三年未完成，北京仅2011年未完成。
• 二三线城市：住宅用地供应减少，工业用地持续增加，显示城市土地用途调整趋势。

三、房地产行业市场规模与需求分析

1. 房地产行业投资规模

• 投资总额：2014年房地产开发完成投资额达95036亿元，同比增长10.5%。
• 投资增速：2014年增速为近年来最低，显示市场受宏观经济转型影响。

2. 房地产行业销售规模

• 销售面积：2008-2013年销售面积逐年上升，2014年首次出现负增长，同比下降7.58%。
• 销售面积增速：2013年同比大增17.52%，2014年同比下降9.11%。

3. 市场竞争格局

• 企业数量：内资企业占据90%以上市场份额，外资比重下降。
• 市场集中度：市场集中度持续提升，头部企业优势明显。

4. 市场供需平衡

• 竣工比：2014年竣工比为1.12，仍为卖方市场。
• 供需关系：尽管销售面积下降，但竣工面积仍高于销售面积，显示市场仍存在一定的供给压力。

四、住宅物业开发与前景预测

1. 商品住宅投资分析

• 投资总额：2014年住宅投资额达6.44万亿元，同比增长9.16%，增速为近年来最低。
• 投资结构：90平米以下住宅投资占比超过三成，别墅、高档公寓及经济适用房投资占比下降。

2. 商品住宅市场成交情况

• 销售面积：2010-2014年保持增长，2014年同比下降9.11%。
• 成交结构：别墅、高档公寓和经济适用房的销售面积占比持续下降，至2011年别墅、高档公寓占比仅3.84%。

3. 商品住宅价格走势

• 销售均价：2014年商品住宅销售均价为5932元/平方米，同比上涨1.40%，增速放缓。

五、房地产开发商企业经营能力分析

1. 万科企业股份有限公司

• 市场份额：2013年市场占有率为2.10%，2014年提升至2.82%。
• 销售面积：2014年销售面积同比增长21.24%，达1806.41万平方米。
• 运营能力：2014年存货周转率32次，应收账款周转率58.87次，总资产增长率0.30次。
• 发展能力：2014年营业收入增长率8.10%，营业利润增长率2.96%，税后利润增长率4.15%，净资产增长率37.12%，总资产增长率6.09%。

2. 保利房地产（集团）股份有限公司

• 市场份额：2013年市场占有率为1.54%，2014年提升至1.79%。
• 销售面积：2013年同比增长18.11%，2014年与上年基本持平。
• 运营能力：2014年存货周转率0.29次，应收账款周转率38.39次，总资产增长率0.32次。
• 发展能力：2014年营业收入增长率18.08%，营业利润增长率18.58%，税后利润增长率13.52%，净资产增长率18.64%，总资产增长率16.51%。

六、未来住宅需求预测

• 需求规模：2012-2020年住房需求将持续增长，2020年新建需求达15.4亿平米。
• 需求趋势：2020年后，随着城镇化和住房改善步伐放缓，住房需求将进入下降期。

七、主要观点与关键信息

• 土地市场：一线城市土地供应和成交面积持续萎缩，二三线城市土地供应趋于稳定，但成交面积受政策影响波动明显。
• 土地价格：一线城市土地价格稳步上升，二三线城市价格波动上升，2014年达到峰值。
• 房地产市场：整体市场面临下行压力，销售面积首次出现负增长，但投资仍保持增长。
• 住宅市场：90平米以下住宅投资占比高，别墅、高档公寓及经济适用房需求下降。
• 企业经营：内资企业主导市场，市场集中度提升，万科和保利等大型开发商在经营能力和市场占有率方面表现稳健。

八、总结

中国房地产行业在2008-2014年间经历了从高速增长到逐渐放缓的过程。土地市场呈现一线城市萎缩、二三线城市波动上升的趋势，土地价格整体上升。房地产投资保持增长，但增速放缓，销售面积首次出现负增长，市场进入卖方主导阶段。住宅物业市场中，小户型住宅需求旺盛，高端住宅及经济适用房需求下降。大型开发商如万科、保利在市场占有率和经营能力方面表现稳健，市场集中度持续提升。未来10-20年，城镇住宅需求将先增长后下降，房地产行业将面临结构性调整。