20171110-信达国际控股-中海物业-02669.HK-High_growth_visibility_backed_by_parentco_suppor_5页_233kb
报告摘要
中国海外物业（2669.HK）总结
核心内容
中国海外物业（COP）是一家总部位于香港的中国领先的物业管理公司，隶属于中国海外集团（COLI）。公司自2015年从COLI分拆以来，专注于提供高端住宅、商业及政府物业的管理服务，并逐步拓展价值增值服务。COP在1H17管理的总建筑面积（GFA）达到98.6百万平方米，覆盖中国52个城市。
主要观点
- 业务结构：COP的主营业务分为两大块，即物业管理服务和价值增值服务。其中，物业管理服务贡献了公司超过90%的收入和约80%的毛利润。
- 增长支持：由于COP是CSCES集团唯一的物业管理公司，其增长受到母公司COLI和COGO新项目的强有力支持。COLI和COGO在FY16的合同销售面积合计为15.7百万平方米，约占COP当时管理面积的16%。
- 并购与协同效应：COP于2017年以人民币19亿元收购了 CITIC Property Management，进一步增强了其运营协同效应。收购后，COP的每员工管理面积从FY15的21,714平方米提升至1H17的22,692平方米。
- 估值优势：相较于其主要竞争对手Greentown Service（2869 HK），COP在FY18的市盈率（PE）较低（16.5x vs. 24.1x），我们认为这种估值低估可能在未来得到修正。
- 财务表现：COP的收入和利润持续增长，尤其是EBIT和调整后净利润显著提升。公司现金流状况良好，自由现金流在FY16达到535百万港元，净现金流为495百万港元。
- 市场前景：公司计划在2018年3月加入南向通（Southbound Connect），这将有助于吸引更多投资者的关注。
关键信息
财务数据概览（单位：百万港元）
| 指标 | FY14A | FY15A | FY16A | FY17E | FY18E |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 2,164 | 2,544 | 2,563 | 2,804 | 3,301 |
| 操作利润 | 163 | 333 | 435 | 524 | 636 |
| 调整后净利润 | 113 | 226 | 307 | 376 | 495 |
| 市盈率（PE） | 34.4 | 20.0 | 16.5 | 23.7 | 19.5 |
| 市净率（P/B） | 6.4 | 5.0 | 4.4 | 5.1 | 4.4 |
增长与盈利指标
| 指标 | FY14A | FY15A | FY16A |
|---|---|---|---|
| 收入增长率 | 17.3% | 17.6% | 0.7% |
| EBITDA增长率 | 37.7% | 13.0% | 86.4% |
| EBIT增长率 | 39.5% | 13.2% | 104.5% |
| 调整后净利润增长率 | 35.6% | 23.0% | 99.8% |
| 净利润率 | 4.6% | 4.6% | 8.8% |
财务健康状况
- 资产负债率：COP的净负债率（Net gearing）在FY16为-247.5%，表明公司具备较强的财务灵活性。
- 现金流：公司运营现金流稳定，FY16达到542百万港元，自由现金流为535百万港元。
- 现金储备：截至FY16年底，公司现金及等价物为2,236百万港元，显示良好的流动性。
市场定位与竞争优势
- 行业地位：作为中国领先的物业管理公司，COP拥有广泛的客户基础，覆盖中国52个城市。
- 价值增值服务：虽然目前价值增值服务仅占总收入的7.7%，但其利润率远高于传统物业管理服务，未来有较大的增长潜力。
- O2O平台：COP自FY14起已启动O2O平台，有助于提升服务效率与客户体验。
投资者关注点
- 估值修复：COP当前的市盈率低于其主要竞争对手，预计随着价值增值服务占比提升，估值有望被重新评估。
- 南向通加入：公司预计在2018年3月加入南向通，将提升其在内地市场的吸引力和流动性。
- 分析师观点：公司受到母公司项目支持，增长前景明确，具备良好的协同效应和盈利能力。
结论
中国海外物业凭借其强大的母公司支持、稳定的收入增长、良好的现金流状况以及未来价值增值服务的增长潜力，展现出较高的投资价值。尽管当前估值相对较低，但随着业务结构优化和市场拓展，公司有望在未来获得更高的市场认可度和估值提升。
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