20260826-光大证券-中海物业-02669.HK-_中海物业_2669.HK_非住业态驱动发力_增强投入与科技赋能_2026年中期业绩点评_何缅南_韦_2页_270kb

中海物业（2669.HK）2026年中期业绩总结

核心内容概述

中海物业在2026年上半年实现了收入增长，但归母净利润出现下滑。公司通过非住宅业态的拓展和科技赋能，持续优化其盈利结构，并在市场竞争中保持领先地位。

主要观点

• 外拓能力突出，非住业态成为增长引擎
  公司在2026年上半年新增订单中，非住宅面积占比高达76.8%，其中城市运营类项目占61.1%。新签约订单金额约25亿元，非住宅项目占比显著，表明公司在高专业壁垒的非住宅领域拓展能力强劲，是公司未来盈利结构优化的重要方向。

• 在管面积与客户资源持续增长
  截至2026年6月30日，公司在管物业项目达2424个，总面积超过4.95亿平方米，服务客户涵盖超过100家世界500强企业。公司在港澳地区的物业管理市场持续巩固龙头地位，中国香港市场份额连续五年保持第一。

• 毛利率承压，但社区增值服务毛利率回升
  核心主业物业管理收入同比增长9.4%，但毛利率下降2.4个百分点至13.0%，主要受物业费降价和人力成本上升影响。住户增值服务收入同比减少13.7%，但毛利率提升至39.2%，主要得益于高毛利的社区资产业务占比增加。非业主增值服务收入同比下滑14.6%，毛利率微降0.1个百分点。

• 科技赋能与研发投入持续加码
  公司加大研发投入，推动数字化转型，上线项目管理标准化工单系统，覆盖超过700个项目，涵盖园区巡检、设施维保、环境保洁等关键业务流程。同时，无人值守产品已服务30个项目，进一步提升社区智能化管理水平，长期有助于提高经营效率、实现降本增效。

关键信息

• 财务表现

  • 收入：74.8亿元，同比增长4.5%
  • 归母净利润：7.0亿元，同比下降9.0%
  • 毛利率：14.9%，同比下降2.0个百分点

• 新增在管面积

  • 新增面积：3700万平方米
  • 同比增长：16.4%
  • 来源：85.9%来自独立第三方

• 派息情况

  • 中期股息：每股港币10.0仙
  • 派息率：40%
  • 同比增长：11.1%

• 业务结构变化

  • 物业管理收入：62.0亿元，同比增长9.4%
  • 住户增值服务收入：5.2亿元，同比下降13.7%
  • 非业主增值服务收入：7.3亿元，同比下降14.6%

• 科技投入

  • 销售及行政费用增长19.3%，主要用于组织架构调整、研发及城市运营采购平台投入
  • 上线标准化工单系统：覆盖700+项目
  • 无人值守产品：服务30个项目

风险提示

• 外拓市场竞争加剧可能导致毛利率进一步承压
• 增值服务业务发展不及预期可能影响整体盈利能力

总结

中海物业2026年中期业绩表现稳健，收入实现同比增长，但归母净利润下滑，反映出行业整体环境对盈利能力的影响。公司通过非住宅业态的拓展，尤其是城市运营类项目，增强了增长动力。同时，公司积极投入科技研发，推动数字化转型，为长期发展奠定基础。尽管面临一定的经营压力，但其在港澳市场的龙头地位稳固，且估值具备较强安全边际，未来增长潜力仍值得期待。