房地产行业3月行业动态报告：政策支持力度加大，行情演绎热度持续-20220408-银河证券-24页_1mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

2022年3月，房地产行业整体销售情况延续低迷，30城新房销售面积同比增速为-50.18%，成交套数同比增速为-50.12%，销售处于筑底阶段。各线城市销售同比均下滑，但环比有所回暖，其中三线城市销售压力最大。一季度销售情况依旧疲软，整体供应和成交未见明显转暖迹象，预计年中或企稳。

主要观点

• 政策支持持续加码：中央与地方层面的政策宽松不断推进，包括下调首付比例、降低房贷利率、认贷不认房、放松限购限售等。预计4-6月为地方政策密集调整期，政策力度和空间值得期待。
• 房企业绩承压：多数房企年报表现低于市场预期，主要因业务毛利率下降、投资收益回落及资产减值计提。市场对房企业绩下修早有预期，当前应关注政策和融资环境的改善。
• 房地产进入中速高质量发展阶段：随着人口老龄化加剧、城市化进入后半程，房地产市场将逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富。同时，房地产行业将向“稳增长”主线下，逐步从央国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。
• 资本市场表现低迷，估值修复空间大：房地产板块PE和PB处于历史底部，估值修复空间较大。物管板块亦有显著表现，部分物管企业涨幅明显，而部分则跌幅惨重。

关键信息

行业基本面情况跟踪

1. 销售低迷，去化周期上升：

   • 3月销售面积同比-50.18%，环比+28.32%。
   • 去化周期环比上升21.2%，整体销售修复速度放缓。
   • 一线、二线、三线城市存销比分别为11.52、16.36、14.25，去化周期持续上升。

2. 房企业绩压力大：

   • 多数房企年报表现低于市场预期，盈利指标下滑。
   • 2022年上半年房企偿债压力较大，信用分层趋势明显。

房地产行业处于成熟调整期

1. 告别暴涨时代：

   • 人口增速放缓，老龄化加剧，三胎政策放开，市场进入平稳健康发展阶段。
   • 城市化率增长趋缓，房地产市场转向中速高质量发展阶段。

2. 政策持续发力：

   • 两会定调房地产市场三大重点：满足合理住房需求、稳地价、稳房价、稳预期、因城施策促进健康发展。
   • 预售资金监管政策调整，规范资金使用，缓解企业资金压力。
   • 多地下调首付比例和房贷利率，释放购房需求，稳定市场预期。

3. 存量市场机遇：

   • 房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，潜力巨大。
   • 借鉴美国经验，存量房交易占比将逐步上升，成为行业新动力。

资本市场表现情况

1. 平台化发展推动估值和业绩双提升：

   • 头部房企布局多元化业务，推动平台型房企发展，享受业绩和估值的双重提升。
   • 例如，万科、保利、招商蛇口等房企积极拓展物业管理、商业运营等业务。

2. LPR保持稳定：

   • 3月LPR报价维持不变，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。
   • 贝壳研究院数据显示，重点城市房贷利率持续下调，释放合理购房需求。

3. 房地产板块估值处于历史底部：

   • 房地产行业TTM市盈率为7.88X，市净率为0.98X，均处于历史低位。
   • 与银行、公用事业等行业相比，房地产板块估值修复空间较大。

4. 物业管理板块表现分化：

   • 恒生物业服务及管理指数3月下跌8.59%，表现弱于恒生指数。
   • 部分物管企业涨幅显著，如融信服务、中海物业、浦江中国等，而部分如宝龙商业、碧桂园服务等跌幅惨重。

投资建议

• 住宅开发板块：建议关注优质住宅开发行业龙头股，包括万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。
• 物业管理板块：建议关注优质物业管理公司，包括招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。

风险提示

• 风险事件发酵超预期。
• 政策环境改善不及预期。

相关研究

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• 【银河地产】行业动态报告-8月销售同、环比均大幅下降，二次集中供地将迎来高峰-8月行业动态报告。

附图与表格目录

• 图1：30大中城市新房成交面积情况（万平方米）
• 图2：30大中城市新房成交套数情况（套）
• 图3：30大中城市月成交面积同比及环比（%）
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比（%）
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：房企中资美元债到期额分布情况
• 图9：中国总人口增长情况
• 图10：中国1949-2019出生人口数及出生率
• 图11：中国人口结构分布
• 图12：中国人口年龄段2017年、2000年分布
• 图13：中国城镇化率变化情况（%）
• 图14：主要国家城镇化（%）
• 图15：70城房价指数（%）
• 图16：城市人口变动情况
• 图17：美国城市化率及中国城镇化率（%）变化趋势
• 图18：美国存量住房销售占住房销售市场的主导地位
• 图19：2013-2022年地产板块相对收益%、商品房销售额同比%、以及两会对地产行业的表述
• 图20：每月LPR变化情况（%）
• 图21：近三年首套房贷利率（%）
• 图22：房地产板块PE
• 图23：房地产板块PB
• 图24：行业PE比较
• 图25：行业PB比较
• 图26：恒生指数与恒生物业服务及管理指数
• 图27：3月港股物业公司跌涨幅（%）

表格目录

• 表1：部分房企2021年报核心观点
• 表2：2022年房企中资美元债到期情况汇总
• 表3：2021年底以来主要政策表态
• 表4：首付比例下调的城市
• 表5：房贷利率下调的城市
• 表6：住房公积金政策
• 表7：购房补贴和人才政策
• 表8：头部房企战略定位