20141221-东兴证券-房地产行业_2015年投资策略报告-强推_区域战略+跨界+产业链_之转型_16页_947kb

房地产行业2015年投资策略报告总结

核心内容

2015年房地产行业整体动力不足，行业仍将保持下行态势，销售与开发投资增速继续下降。政策效应减弱，重大利好政策已基本兑现。行业下行的主要原因是25-44岁人口高峰期已过，新增置业人口减少，导致市场需求放缓。

主要观点

• 市场趋势：2015年商品房销售面积和销售金额预计同比下降3%，房价基本平稳，开发投资完成额同比增长10%，但新开工面积仍下降3%。
• 行业周期：房地产行业已由“金十年”进入“银十年”，企业需通过转型来适应新的市场环境。
• 转型必要性：转型是房地产企业应对行业下行的唯一途径，企业应从区域战略、跨界转型和产业链延伸三个方面进行转型。
• 投资机会：2015年房地产转型带来新的投资热点，建议重点关注“区域战略+跨界+产业链”三类转型路径。

关键信息

1. 房地产行业发展趋势

• 人口结构变化：25-44岁人口高峰期出现在2006年，目前已进入下降通道，导致住房需求减少。
• 行业增速放缓：房地产行业增长动力减弱，市场进入调整期，企业需寻找新的增长点。

2. 房地产企业转型路径

• 国家经济转型：
  • 区域型战略（京津冀经济圈、自贸区、一带一路等）；
  • 新城镇建设（中小城镇、城市群）；
  • 政策与制度（货币政策、税收政策、不动产登记制度等）。
• 企业模式转型：
  • 业务能力提升（管理、产品）；
  • 产业链延伸（上下游拓展）；
  • 跨界其他行业（金融、医疗、互联网等）。

3. 投资建议

• 推荐公司：
  • 区域战略：金融街、嘉凯城、厦门国贸、建发股份、华夏幸福；
  • 跨界转型：信达地产、银亿股份；
  • 产业链延伸：招商地产、万科、阳光股份。
• 估值与盈利预测：
  • 金融街：预计2014-2016年EPS分别为1.09元、1.23元、1.56元，PE分别为9.36倍、8.25倍、6.52倍；
  • 嘉凯城：预计2014-2015年EPS分别为0.04元、0.05元，PE分别为95X、85X；
  • 厦门国贸：预计2014-2016年EPS分别为0.53元、0.61元、0.78元，PE分别为14.71倍、12.82倍、9.97倍；
  • 建发股份：预计2014-2016年EPS分别为1.01元、1.26元、1.50元，PE分别为8.09倍、6.85倍、5.44倍；
  • 华夏幸福：预计2014-2016年EPS分别为2.73元、3.87元、4.95元，PE分别为14.48倍、9.96倍、7.09倍；
  • 信达地产：预计2014-2016年EPS分别为0.48元、0.69元、0.81元，PE分别为16X、11X、9X；
  • 银亿股份：预计2014-2015年EPS分别为0.74元、0.84元，PE分别为15倍、13倍；
  • 招商地产：预计2014-2016年EPS分别为1.78元、2.30元、2.94元，PE分别为11.03X、8.54X、6.67X；
  • 万科：预计2014-2016年EPS分别为1.66元、2.04元、2.48元，PE分别为5.47X、4.47X、3.64X；
  • 阳光股份：预计2014-2016年EPS分别为0.33元、0.48元、0.71元，PE分别为18.48倍、14.34倍、9.34倍。

4. 投资评级标准

• 公司投资评级：
  • 强烈推荐：公司股价相对沪深300指数收益率高于15%；
  • 推荐：公司股价相对沪深300指数收益率介于5%~15%之间；
  • 中性：公司股价相对沪深300指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：公司股价相对沪深300指数收益率低于-5%。
• 行业投资评级：
  • 看好：行业指数相对沪深300指数收益率高于5%；
  • 中性：行业指数相对沪深300指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：行业指数相对沪深300指数收益率低于-5%。

转型分析

• 区域战略：京津冀、福建自贸区等区域发展将带来房地产企业的战略机遇，建议关注金融街、嘉凯城、厦门国贸、建发股份、华夏幸福等。
• 跨界转型：房地产企业正积极进入金融、医疗、旅游、互联网等新行业，建议关注信达地产、银亿股份。
• 产业链延伸：通过向上下游延伸，企业可降低成本、拓展渠道，建议关注招商地产、万科、阳光股份等。

附录信息

• 分析师信息：
  • 郑闵钢：房地产行业资深研究员，东兴证券研究所。
  • 杨骞：理学硕士，北京大学城市与区域规划专业，从事房地产研究3年。
• 免责声明：本报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者据此操作风险自担。

总结：2015年房地产行业整体动力不足，但转型成为企业发展的关键路径。建议投资者关注区域战略、跨界转型和产业链延伸三大方向，重点公司包括金融街、嘉凯城、厦门国贸、建发股份、华夏幸福、信达地产、银亿股份、招商地产、万科和阳光股份。