20260610-中国银河-房地产行业2026年中期策略_磨底迹象初现_新周期值得期待_37页_1mb

房地产行业 2026 年中期策略总结

核心内容概述

2026 年上半年，房地产行业整体呈现销售和投资承压态势，但磨底迹象初现，市场逐渐修复。随着政策支持和因城施策的推进，二手房市场表现优于新房市场，未来房地产市场将逐渐向高质量发展转型，二手房有望成为主要成交产品类型。头部房企凭借融资成本低和核心区域市占率高，有望实现运营改善和估值修复。

主要观点

• 销售与投资承压：2026 年前 4 月全国商品房销售面积同比下降 14.60%，房地产开发投资额同比下降 13.70%。
• 去化周期拉长：截至 2026 年 4 月末，全国商品房待售面积为 7.78 亿方，去化周期约 30.43 个月，库存压力较大。
• 政策支持：中央及地方政府出台多项政策支持房地产市场，包括降低增值税、优化公积金贷款政策、放松限购等。
• 二手房市场分化：二手房成交占比有望持续提高，部分城市如上海、深圳、广州等已出台相关政策，推动二手房市场发展。
• 市场修复：高能级城市政策放松对市场起到刺激作用，销售和投资降幅有望收窄。

关键信息

一、2026年H1：新房销售地产投资均承压

• 二级市场回顾：房地产指数（SW）上半年波动较大，截至 2026 年 5 月 28 日收盘较 2025 年末下跌 6.28%。
• 政策回顾：2025 年 12 月中央经济工作会议提出稳定房地产市场，2026 年 2 月起各地陆续出台放松政策。
• 基本面回顾：库存去化周期拉长，销售同比降幅逐渐收窄，部分房企毛利率有所回升。

二、2026年展望：销售和投资降幅收窄

• 周期展望：房企积极去库，政策支持有望改善市场预期。
• 销售展望：预测 2026 年商品房销售面积为 8.22 亿方（-6.74%），销售金额为 7.75 万亿元（-7.65%）。
• 投资展望：预测 2026 年房地产投资额为 7.17 万亿元（-13.45%），新开工面积为 4.89 亿方（-16.81%）。

三、二手房专题：二手房与新房逐渐分化

• 二手房成交占比：预计未来二手房成交占比将进一步提高，2026 年 2 月上海二手房成交面积为 686.77 万方，为 2022 年以来新高。
• 市场热度：沪深二手房成交热度提高，经纪人数量增加，市场逐步回暖。
• 分化加剧：新房与二手房市场将逐渐分化，二手房将成为主要成交产品类型。

四、投资建议：房地产高质量发展的α机会

• 估值：部分房企估值较低，存在修复空间。
• 投资建议：推荐关注华润置地、招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团等。
• 重点公司：
  • 华润置地：2026 年预计 EPS 为 3.16，PE 为 9.66
  • 招商蛇口：2026 年预计 EPS 为 0.14，PE 为 58.86
  • 保利发展：2026 年预计 EPS 为 0.14，PE 为 36.93
  • 滨江集团：2026 年预计 EPS 为 0.77，PE 为 11.68

五、风险提示

• 宏观经济不及预期：可能影响房地产市场表现。
• 政策推动不及预期：政策效果可能不及预期。
• 房价大幅波动：可能带来市场不确定性。
• 房屋销售不及预期：可能影响房企现金流。
• 行业竣工不及预期：可能影响市场信心。

总结

2026 年上半年，房地产行业面临销售和投资承压，但市场开始出现磨底迹象。政策支持和因城施策的推进，有助于改善市场预期，推动市场修复。随着城镇化率和人口结构的变化，二手房市场有望成为主要成交产品类型，与新房市场逐渐分化。头部房企凭借优质资产和较低融资成本，有望实现运营改善和估值修复。投资建议关注华润置地、招商蛇口、保利发展等优质房企，同时注意宏观经济、政策实施效果、房价波动等风险因素。