20141208-东北证券-房地产行业_2015年投资策略-既有机遇也有挑战_16页_1mb

房地产行业2015年投资策略报告总结

核心内容概述

本报告发布于2014年12月8日，是一份房地产行业深度分析报告。报告指出，2014年房地产市场经历了较长的调整期，而2015年在政策全面转向和降息刺激下，市场有望短期企稳反弹，但中长期仍面临增长乏力的风险。同时，A股地产股估值已接近或超过上轮景气高点，未来上涨空间有限，投资需谨慎对待。

主要观点

1. 房地产市场调整周期

• 房地产市场自2013年底进入调整期，是自然回落而非政策打压。
• 2014年商品房销售面积可能出现负增长，但主要原因是2013年基数较高。
• 本轮调整周期可能较长，受过去两个短周期（14个月和27个月）的影响。

2. 市场走势与政策影响

• 一线城市二手房价格率先企稳并开始反弹，反映市场回暖迹象。
• 政策全面转向，包括取消限购、降低二套房贷款门槛、降息等，为市场注入活力。
• 2015年房地产市场短期有望企稳反弹，但长期需求潜力面临考验。

3. 行业基本面分析

• 地价持续上涨，抑制了房价下跌空间，也增加了开发商成本。
• 房地产行业上市公司面临短期资金紧张，货币资金难以覆盖短期债务。
• 上市公司库存持续扩张，但增速仍高于全国商品房销售增长水平。
• 上市公司盈利能力持续下降，主要受土地成本上升和销售增速放缓影响。

4. 估值情况

• A股地产股估值已高于港股，且接近或超过上轮景气高点的估值水平。
• 地产股估值提升空间有限，股价已基本反映政策预期。

5. 投资策略

• 维持房地产行业同步大势投资评级。
• 建议投资者关注风险控制，避免盲目追高。

关键信息

政策回顾与预期

• 政策转向：从“无为而治”转为“政策扶持”，以稳定经济增长。
• 政策重点：分类调控、支持首套房需求、放宽二套房贷、降息等。
• 未来预期：2015年政策环境将相对宽松，但房价可能再度失控，房地产税立法可能加速推进。

行业数据

• 销售情况：2014年1-10月商品房销售面积同比下降7.8%，住宅销售面积下降9.5%。
• 投资情况：房地产开发投资增速为12.4%，住宅投资占比67.9%。
• 资金状况：房地产公司货币资金不能覆盖短期债务，预收账款成为扩张重要资金来源。
• 库存情况：A股房地产行业上市公司存货余额接近16494亿元，同比增加17.7%。

A股地产股估值对比

• 市盈率：A股地产股市盈率高于港股，且接近上轮景气高点。
• 市净率：A股地产股市净率远高于港股，反映市场对地产股的高估。

重点公司表现（2014年12月3日）

风险提示

• 房地产市场大幅波动的风险。
• 宏观调控政策超预期的风险。
• 公司业绩结算低于或超出预期的风险。

结论

本报告指出，2015年房地产市场短期可能企稳反弹，但中长期增长潜力有限。政策支持短期内将对市场起到积极作用，但地产股估值已接近历史高点，未来上涨空间有限。投资者应关注市场基本面和政策变化，加强风险控制。