千帆竞渡：中关村办公市场格局研究报告_21页_3mb

中关村办公市场格局研究报告总结

核心内容

本报告全面分析了大中关村区域的办公市场格局，揭示了其在IT产业中的核心地位，以及“内循环”机制对区域市场发展的推动作用。同时，报告也探讨了当前市场面临的限制因素及相应的解决方案。

主要观点

• 大中关村区域由多个层级构成，包括核心中关村区域、周边区域、上地产业园区和北清路沿线产业园区，总面积达1,500+万平方米，但仅有约500万平方米为符合办公标准的甲乙级办公楼宇和产业园区。
• “内循环”机制是中关村办公市场的重要特征，IT企业在孵化、成长、扩张的过程中，不断在产业园区和高品质办公楼之间转换，形成一个持续的需求循环。
• IT行业是中关村办公市场的主要驱动力，其租赁面积占比持续上升，甲级办公楼市场中IT行业占比达50%，整体市场中占比达80%。
• 甲级办公楼租金高居全球第13位，空置率仅为2%，显示市场供不应求。而乙级办公楼及产业园区租金较低，可租赁面积更为充足，成为IT企业扩张的重要选择。
• 政策扶持和人才资源是IT企业选址中关村的重要考量，区域内拥有41所高等院校和丰富的科研资源，为创新和人才聚集提供支撑。
• IT企业扩张速度快，人均办公面积少，更关注办公成本的性价比，倾向于租用可容纳更多员工的非标物业。

关键信息

区域概况

• 大中关村区域包含400+栋办公物业，总面积达1,500+万平方米。
• 仅1/3的物业为甲乙级办公楼和产业园区，其余物业多为非标准化办公空间，难以有效作用于市场。
• 中关村甲级办公楼空置率极低，仅为2%，乙级办公楼空置率约为10%-15%，产业园区空置率约为15%（上地区域仅7%）。

市场动态

• 中关村甲级办公楼租金在2008年以来复合年增长率近7%，2018年租金同比增长达9.4%。
• IT行业在全市甲级办公楼租赁市场中占比达1/3，成为主要需求来源。
• 非标物业虽存在诸多问题，如产权复杂、信息不透明、注册困难、硬件条件不足、安全标准低等，但仍是IT企业扩张的重要选择。

企业案例

• 字节跳动：从锦秋家园公寓起步，逐步迁入盈都大厦、中航广场，最终购置方恒时尚中心并计划收购中坤广场，实现办公空间的不断升级。
• 百度、联想、新浪：均经历从中关村创业到上地设立总部的过程，体现出“内循环”机制的实际运作。
• 京东：通过在亦庄建设总部园区，整合分散部门，同时在中关村区域寻找办公机会，充分利用人才和政策资源。

限制因素

• 非标物业数量庞大，但难以有效利用，限制了IT企业的扩张和“内循环”机制的进一步深化。
• 部分非标物业因产权、注册、硬件、安全等问题，无法直接满足企业需求。

解决方案

解决方案1：多点布局

• IT企业可采取多点布局策略，将不同部门和业务线分散至多个区域，以规避单一市场限制，充分利用各区域的资源。
• 例如，某科技企业在北京多个子市场和非传统办公区布局，以提升经营效率并优化成本。

解决方案2：联合办公

• 联合办公社区在中关村区域集中度较高，成为IT企业在扩张阶段的过渡方案。
• 联合办公运营商可协助租户处理非标物业租赁中的复杂问题，如产权协调、注册、设施升级等，降低企业风险。

解决方案3：城市更新

• 城市更新和存量物业改造是解锁大中关村区域增长潜力的重要途径。
• 例如，鼎好电子城正进行整体性改造，提升硬件品质，优化物业结构，以吸引更多高新技术企业。

未来展望

• 随着IT行业持续扩张和政策支持，中关村区域的“内循环”机制将继续推动市场发展。
• 尽管当前市场面临调整，中关村仍具备较强的韧性，租金预计仅微降0.5%，而其他区域可能面临更大跌幅。
• 非标物业的改造和城市更新将有助于释放更多高品质办公空间，满足IT企业扩张需求。

作者与联系人

• 作者：米阳（研究部总监，华北区仲量联行）、纪明（研究部董事，北京仲量联行）、刘闵心（研究部经理，北京仲量联行）
• 业务联系人：
  • 张莹（董事总经理，华北区仲量联行）
  • 刘骁（商业地产部总监，北京仲量联行）
  • 张斯亮（商业地产部资深董事，北京仲量联行）
  • 潘媛（商业地产部资深董事，北京仲量联行）
  • 王浩（商业地产部董事，北京仲量联行）
  • 陈洁芳（商业地产部董事，北京仲量联行）

仲量联行信息

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