20181229-国开证券-房地产债券有关问题观察系列之一_关注明年到期接续压力_24页_1mb

关注明年到期接续压力总结

核心内容概述

本报告聚焦于房地产行业债券的到期接续压力，分析了近年来房地产行业在宏观调控、融资环境、盈利能力及偿债能力等方面的变化。报告指出，随着房地产行业调控持续从严，房地产企业面临较大的融资约束和偿债压力，尤其是2018年至2021年期间，房地产债券的到期规模显著上升，需重点关注企业现金流和债券兑付情况。

主要观点

1. 房地产行业调控持续从严

• 2016年底首次提出“房住不炒”政策，2017年和2018年政策进一步落地，各地方政府加强了对房地产市场的监管。
• 2018年中央经济工作会议重申“房住不炒”的定位，房地产行业监管趋严，信贷政策收紧，限制资金违规流入。

2. 房地产销售放缓，需求减弱

• 2018年11月商品住宅销售面积同比下降5.1%，短期需求转弱。
• 个人按揭贷款增速持续回落，对房地产销售形成拖累。

3. 房地产企业盈利能力良好但偿债能力下降

• 2015-2017年房地产行业毛利率略有上升，排名略有下降，但仍优于钢铁、有色等行业。
• 流动比率持续下行，偿债能力较弱，与采掘、钢铁等周期性行业相比几无优势。

4. 房地产债券存量与发行情况

• 房地产行业债券存量从2010年至今经历了三个阶段：2014年前偏小，2014-2016年快速扩容，2017-2018年增速放缓。
• 2018年房地产债券存量达22221.57亿元，但发行规模较2015-2016年下降明显，月度发行规模在214.05亿元至799.47亿元之间。

5. 房地产债券到期压力上升

• 2018年房地产债券到期最高额为501.82亿元（7月）。
• 2019年1月到期规模最大值达583.25亿元，3月、8月、9月均在500亿元左右。
• 2021年3月到期规模最大值达1065亿元，2022年7月有所缓解，为362.36亿元。

6. 房地产债券融资难度加大

• 境内融资受限，公司债、开发贷等渠道收紧，导致企业只能通过发行超短期融资券接续。
• 海外发债规模上升，但面临汇率风险和融资成本上升。

7. 汇率波动对海外发债的影响

• 2018年12月人民币兑美元中间价下行0.74%，全年人民币兑美元中间价上行5.9%。
• 美联储加息背景下，海外发债成本和汇率风险加大，企业需谨慎对待。

关键信息

房地产债券发行情况

• 2018年房地产债券发行规模为214.05亿元至799.47亿元。
• 新发债券中，2-3年期和3-5年期占比最高，分别为39%和30.3%。
• 主体评级以AAA和AA+为主，占比达85%（52.7% + 32.3%）。
• 发债企业类型中，地方国有企业占比最大，为2334.91亿元。

房地产债券到期情况

• 2018年房地产债券到期最高额为501.82亿元。
• 2019年1月到期规模最大值为583.25亿元。
• 2021年3月到期规模最大值为1065亿元。
• 2022年7月到期规模降至362.36亿元，压力有所缓解。

房地产融资环境

• 境内融资受限，公司债、开发贷等渠道收紧，导致房地产企业融资成本上升。
• 部分企业通过美元债进行融资，但面临汇率风险。

风险提示

1. 全球黑天鹅事件、美联储加息及全球债市大幅调整。
2. 国内基本面回暖，通胀压力加大，货币政策可能超预期调整。
3. 流动性持续紧张，风险偏好提升。
4. 城投债置换风险。
5. 相关市场政策监管趋严，供需关系发生重大变化。

图表概览

• 图15：2010-2018年房地产行业债券存量变化。
• 图17：2013-2024年房地产行业债券到期情况。
• 图18：新发债券主体评级分布。
• 图19：地产开发贷余额同比增速。
• 图21：房地产企业海外发债情况。
• 图22、图23：人民币兑美元中间价变动。

行业发展趋势

• 房地产行业债券到期集中在2018-2021年，企业偿债能力分化加剧。
• 房地产行业长期面临人口老龄化、需求下降等压力，未来增长点仍不明确。
• 信用风险抬头，投资者风险偏好降低，融资难度加大。

总结

房地产行业在“房住不炒”政策下，融资环境持续收紧，销售放缓，偿债压力上升。房地产债券存量和发行规模虽有所增长，但增速放缓，融资成本上升，尤其是超短期融资券的发行占比增加。2018年至2021年期间，房地产债券到期规模显著增加，企业面临较大的接续压力。同时，海外发债成本和汇率风险上升，需谨慎对待。未来需密切关注房地产企业现金流变化及债券兑付情况，防范信用风险进一步上升。