20210314-兴业证券-物业管理周报_新获纳入港股通标的即将生效_6页_1016kb

报告摘要

本周物业管理板块整体上涨，平均涨幅为1.5%。新城悦服务、正荣服务、融创服务分别上涨14.5%、13.2%和11.1%。从年初至今（YTD）涨幅前三的物管公司分别为恒大物业（+70.9%）、蓝光嘉宝（+50.2%）和融创服务（+43.8%）。

业绩高增长
2020年物管公司业绩表现亮眼，主要得益于“内生+收并购+市场化外拓”策略，以及技术降本增效和增值服务的拓展。例如，时代邻里、融创服务和新城悦服务分别实现核心净利润同比增长93.7%、129.8%和60.4%。
港股通标的扩容
本周六家物管公司获调进入沪港通名单，包括世茂服务、华润万象生活、融创服务、永升生活服务、雅生活服务和恒大物业。同时，新城悦服务、合景悠活、卓越商企服务和金科服务成为深港通标的。标的扩容将提升流动性，吸引更多投资者关注。
估值分化明显
港股物管板块平均估值对应2021/2022年23.6/17.1XPE。龙头公司如恒大物业、融创服务等享有较高估值溢价，而部分中型公司如永升生活服务、宝龙商业、碧桂园服务等也因成长性和确定性兼具而受到关注。
行业发展趋势
物管行业仍将持续享受规模红利，包括房地产行业集中度提升、资产证券化推动整合、多元化业态拓展及增值服务发展。行业具备“存量+增量”模式、无重大资本开支、净现金财务状况和稳定分红等特性。

代码	公司名称	股价（港元）	市值（亿港元）	2021E EPS（人民币元）	2022E EPS（人民币元）	2021E PE	2022E PE	ROE (%)
06098.HK	碧桂园服务	61.05	1802	1.26	1.47	41.3	35.4	43.8
06666.HK	恒大物业	15.14	1637	0.38	0.55	34.0	23.4	72.7
01209.HK	华润万象	40.80	931	0.64	0.86	54.6	40.1	43.0
01516.HK	融创服务	23.00	714	0.40	0.66	48.9	29.5	137.8
09666.HK	金科服务	65.15	425	1.61	2.44	34.4	22.7	91.8
03319.HK	雅生活服务	29.40	392	1.75	2.25	14.3	11.1	21.2
00873.HK	世茂服务	14.28	338	0.52	0.82	23.5	14.9	51.9
01995.HK	永升生活服务	18.30	306	0.46	0.64	33.8	24.2	21.9
06049.HK	保利物业	47.60	263	1.71	2.45	23.7	16.5	17.2
02869.HK	绿城服务	8.21	265	0.27	0.34	25.8	20.5	18.8
02669.HK	中海物业	5.17	170	0.28	0.36	18.5	14.4	40.8
09909.HK	宝龙商业	23.40	151	0.75	1.05	26.5	18.9	19.7
01755.HK	新城悦服务	22.90	188	0.82	0.98	23.7	19.9	31.9
03913.HK	合景悠活	7.54	152	0.31	0.47	20.7	13.7	63.3
06958.HK	正荣服务	4.55	47	0.29	0.42	13.3	9.3	127.2
03662.HK	奥园健康	4.76	35	0.50	0.64	8.1	6.3	33.5

第一服务（02107.HK）
收购大连亚航物业管理有限公司80%股权，交易总代价为9320.02万元。大连亚航是中国领先的工业园物业管理服务提供商，管理150个项目，总在管面积约1900万平方米。
时代邻里（09928.HK）
2020年收入约17.58亿元，同比增长62.6%；核心归母净利润约2.33亿元，同比增长93.7%。
蓝光嘉宝服务（02606.HK）
2020年收入约27.34亿元，同比增长30.2%；归母净利润约5.5亿元，同比增长23.8%。
融创服务（01516.HK）
2020年收入约46.23亿元，同比增长63.5%；归母净利润约6.01亿元，同比增长122.6%。
新城悦服务（01755.HK）
2020年收入约28.66亿元，同比增长41.6%；归母净利润约4.52亿元，同比增长60.4%。