20210920-光大证券-海外典型物流地产REITs产品及国内品牌物流地产专题报告_倚REITs之势_仓储物流公募REITs正扬帆起航_41页_3mb

行业研究总结：仓储物流公募REITs发展及物流地产市场分析

核心内容概述

我国仓储物流公募REITs已开启试点，中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT作为首批试点项目，均属于仓储物流类。其资产结构偏向日本、新加坡模式，即单支REIT仓库数量较少、单仓面积较大，预计现金流分派率位于4.3%-4.8%区间。上市后二级市场价格呈小幅溢价，显示市场对其认可度较高。

物流地产市场受全球化、消费升级、电商发展等多重因素推动，呈现蓬勃发展趋势。一线城市物流地产投资回报率（6%-8%）高于购物中心（4%-6%）及长租公寓（2%-3%），且在疫情影响下展现出较强的抗风险能力。预计随着REITs市场建设的完善，物流地产行业集中度将进一步提升。

主要观点

• REITs市场发展：我国公募REITs市场已启动，物流地产成为重点发展方向之一。中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT的发行标志着我国在物流地产证券化方面取得重要进展。
• 市场需求强劲：全球化、消费升级、电商发展推动物流地产需求加速释放，尤其是高标仓和冷链物流领域。我国电商渗透率远高于欧美市场，为物流地产带来持续增长动力。
• 行业集中度提升：优质物流品牌具备先发布局优势，市场集中度将加剧。房企通过合资、战略合作、收并购等方式布局物流地产，推动行业整合。
• 海外经验借鉴：海外物流地产REITs在疫情期间表现稳健，股息率波动较小，吸引长期资本。其成功经验为我国物流地产REITs发展提供参考。
• 投资建议：建议关注具备稳定资产、优质运营能力的物流地产公司，如万科A/万科企业及南山控股。REITs的推出有助于提升存量资产的估值。

关键信息

我国物流地产市场现状

• 投资回报率：一线城市物流地产投资回报率（6%-8%）高于其他类型地产，具备较高的吸引力。
• 市场供需：尽管需求旺盛，但我国物流地产仍面临结构性问题，如人均仓储面积较低、冷链物流市场集中度低、优质地块稀缺、低标仓升级受限等。
• 政策支持：国家在税收、供地、融资等方面对仓储物流行业给予支持，有助于行业高质量发展。

海外典型物流地产REITs产品

1. 安博（Prologis, Inc.）

• 全球布局：业务覆盖四大洲19个国家，2021年在管资产总值达1690亿美元，可租赁面积达995百万平方英尺。
• 盈利能力：2020年总营收约44亿美元，NOI达32亿美元，股息率稳定，2020年市盈率及市净率维持在合理区间。
• 财务健康：加权融资利率优化，贷款市值比下降，净债务/EBITDA比率改善，利息保障倍数提升。

2. GLPJ-REIT（普洛斯日本REIT）

• 日本市场地位：2021年市值达6516亿日元，位列日本上市REIT第五、仓储物流REIT第二。
• 资产分布：88%的资产位于东京及大阪都市圈，主要客户为第三方物流、零售商及制造商。
• 出租率：近十年出租率维持近满租水平，2020年H1受疫情影响略有下降，但H2迅速恢复。

3. AMERICOLD REALTY TRUST（美冷集团）

• 温控仓储领先：2020年底市值达122.4亿美元，为全球温控仓储REITs第一。
• 业务模式：专注于温控仓储运营、收购及开发，构建冷链集成服务体系。
• 盈利能力：2020年营收19.9亿美元，NOI5.5亿美元，但资产周转率因规模扩张而下降。

4. 丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）

• 亚太布局：资产遍布新加坡、中国内地、中国香港、日本、韩国等九个国家（地区）。
• 运营表现：近十年出租率均维持在96%以上，2020年通过收购现代物流资产包进一步扩大资产规模。
• 财务表现：市值增长迅速，反映良好成长性。

投资建议

• 重点推荐：万科A/万科企业，具备先发布局优势，聚焦高标仓及冷链物流，持股普洛斯。
• 建议关注：南山控股，深耕长三角、大湾区，融资成本较低。

风险分析

• 经营风险：物流地产依赖租户稳定性，租金波动可能影响收益。
• 流动性风险：REITs市场尚处于起步阶段，流动性可能受限。
• 政策风险：REITs政策推进可能不及预期，影响行业发展。
• 终止上市风险：REITs市场发展存在不确定性，可能面临终止上市风险。

附录

• 图目录：包括物流地产运营模式、物流总额、投资回报率、资产规模、出租率等关键图表。
• 表目录：涵盖REITs底层资产、运营情况、财务指标等详细数据。