房地产行业：系统性风险较低，继续推荐业绩高增长低估值龙头-20190317-广发证券-19页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容

本周房地产行业政策及基本面数据表明，中央坚持“房住不炒”政策，地方层面持续推出改善性购房政策，如保定高碑店放宽社保条件、菏泽成武县鼓励农民进城购房、北京放宽公积金异地提取等。整体市场仍处于下行阶段，但部分区域表现相对稳定。

主要观点

• 政策层面：中央强调“房住不炒”，房地产税立法仍处于调研阶段，地方改善性政策逐步落地。
• 市场基本面：
  • 40城年内累计成交同比下滑1.6%。
  • 一线A股龙头（如万科A、招商蛇口）及H股龙头（如融创中国）表现稳健，具备更好的收益潜力。
  • 需求端逐步探底，但供给端保持较强增长，新开工面积同比上涨6%，房地产投资同比上涨11.6%。
  • 施工面积增速是投资增速的锚，土地投资增速虽较18年12月收窄18个百分点，但仍处于高位，对投资有拉动作用。

关键信息

政策回顾

• 中央层面：住建部部长王蒙微强调“房住不炒”，房地产税立法仍在调研阶段。
• 地方层面：各地陆续出台购房政策宽松措施，如放宽社保条件、房贷利率优惠、公积金异地提取等。

基本面分析

• 商品房成交：
  • 40城本周成交面积478.65万方，环比上升2.4%，同比上涨15.5%。
  • 一线城市成交同比上涨20.7%，二线城市同比微升0.1%，三四线城市同比下降11.6%。
  • 分区域来看，珠三角成交涨幅最大，长三角和环渤海略有下降。
• 二手房成交：
  • 13城本周成交面积131.72万方，环比上升20.3%，同比上涨16.6%。
  • 一线城市二手房成交环比上升26.0%，其中北京、深圳涨幅显著。
  • 二三线城市整体成交环比上升17.6%，部分城市如厦门、金华涨幅明显。

推盘与库存

• 推盘情况：
  • 13城本周商品房推盘量127.94万方，环比下降10.8%，同比上涨26.5%。
  • 3月前两周推盘量环比上涨21.4%，同比上涨32.5%。
• 库存情况：
  • 13城商品房库存总量小幅下降0.4%，去化周期放缓至16.68个月。
  • 一线城市库存环比微降，三四线城市库存略有上升。

土地市场

• 土地供应与成交：
  • 全国100大中城市土地供应面积同比下降14.0%，成交面积同比下降32.9%。
  • 土地出让金同比下滑24.8%，住宅土地供销比上升至0.89。
• 溢价率：
  • 全类型土地成交溢价率（3个月移动平均）为8.2%，一线、三线城市溢价率分别上升0.8和0.5个百分点，二线城市小幅下降0.1个百分点。

投资观点

• 行业系统性风险较低，推荐业绩高增长且估值较低的龙头房企。
• 推荐标的：
  • A股：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展。
  • H股：融创中国、万科企业，关注中国金茂、旭辉控股、合景泰富。
  • 子领域：新湖中宝、光大嘉宝、中国国贸。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。

投资评级说明

• 行业评级：买入
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上；
  • 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%；
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%；
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。
• 邢莘：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券发展研究中心。

联系方式

• 联系人：邢莘，电话：021-60750620，邮箱：xingshen@gf.com.cn

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