专题研究：金融月度数据能否反映房地产的热度？-20230331-国海证券-17页_557kb

金融月度数据能否反映房地产的热度？总结

核心内容

本报告分析了2023年2月新增居民中长期贷款与30大中城市商品房成交面积出现背离的现象，探讨了背后可能的原因，并评估了金融月度数据是否能够有效反映房地产市场热度。

主要观点

• 房地产市场从政策松动到市场稳定需要两个阶段：购房信心恢复和杠杆增加。
• 居民中长期贷款中，房贷占比高，通常被用作判断杠杆是否增加的指标。
• 2023年2月数据显示，居民中长期贷款环比下降61.32%，而30大中城市商品房成交面积环比上升28.71%，出现背离。
• 这种背离并非2023年首次出现，自2011年以来多次发生，原因多样。

关键信息

1. 口径差异

• 居民中长期贷款 ≠ 房贷
  居民中长期贷款包含房贷、经营性贷款、教育贷款、部分中长期车贷等，其中房贷占比通常在70%以上，但存在波动。

  • 2015-2021年，个人住房贷款余额占居民中长期贷款余额的比重在70%以上，最高达75.7%。
  • 2022年4季度降至68.6%，显示房贷占比略有下降。

• 30大中城市成交面积不全面

  • 30大中城市商品房成交面积不包含二手房数据，且部分城市数据停更。
  • 二手房成交面积与商品房成交面积走势相关性约为79%，可作为补充参考。
  • 30大中城市成交面积占全国商品房销售面积的比重在7.5% - 17.8%之间，受其他城市成交数据和房价波动影响。

2. 转化节奏差异

• 首付比例与公积金贷款政策调整

  • 改善型购房群体（35-45岁）占比由2020年的26%上升至2022年的30%，其首付比例高于新房。
  • 公积金贷款占个人住房贷款比重在18% - 25.1%之间，政策调整会影响房贷新增额。

• 贷款发放与商品房成交存在时滞效应

  • 2010-2015年，贷款与前一个月商品房成交相关性最强（0.53），说明存在约一个月的时滞。
  • 2016年后相关性提升，2019年后达到0.66。
  • 通过将成交面积划转至下一个月，发现放款时滞约9天，对相关性有显著提升。

3. 扰动因素

• 提前还贷行为
  • 居民中长期贷款指标反映的是新增余额，而非实际发放额，因此可能受到提前还贷影响。
  • 2022年全年按揭贷款发放约5.86万亿元，推算提前还贷金额约2.28万亿元。
  • 2023年初“提前还贷”搜索指数上升，预计对当月数据影响增大。

4. 数据局限性

• 金融数据与房地产数据之间存在相关性，但不等于因果关系。
• 数据处理方式、统计口径差异及样本有限可能影响分析结果。

风险提示

• 统计指标口径理解可能存在偏差；
• 历史数据预测未来存在偏差；
• 存在其他干扰因素，可能影响分析结果；
• 样本数据有限，不足以代表整体市场；
• 数据相关性不等于因果性，统计方式可能存在误差。

数据与图表目录

• 图1：人民币中长期贷款
• 图2：全国住宅商品房占比
• 图3：个人住房贷款占中长期贷款比重
• 图4：17个样本城市二手房成交面积及30大中城市商品房成交面积
• 图5：30大中城市成交面积与商品房销售面积的比值
• 图6：百城住宅平均价格
• 图7：30大中城市商品房成交面积与销售额
• 图8：2010-2015贷款和商品房成交面积互相关图像
• 图9：2019-2022贷款和商品房成交面积互相关图像
• 图10：经营性贷款比重
• 图11：住房贷款利率倒挂
• 图12：百度“提前还贷”搜索指数

表格目录

• 表1：截至2022年底购房首付比例降至两成的部分城市名单
• 表2：划转成交面积后的数据相关性