坤鼎集团（833913）总结
核心内容
坤鼎集团是一家专注于高端产业园区定制及投资运营的企业，2015年10月挂牌新三板，成为首家产业园区类挂牌企业。公司通过“先招商再投资”的模式，为企业客户提供高品质、一体化的生产运营载体，同时为政府提供园区招商、产业落地等服务，实现三方共赢。公司业务涵盖高端企业定制、园区定制及企业加速器定制，已形成集项目招商、载体定制、投资建设、运营管理、资产管理和孵化投资于一体的总包优势。
主要观点
- 业务模式：公司采用“先招商再投资”的定制模式，提前锁定订单，控制风险，与政府和企业客户紧密合作，推动园区建设与产业发展。
- 竞争优势：公司专注于高端市场，拥有丰富的行业资源和国际招商渠道，已成功服务GE、亚马逊、ABB等世界500强企业，具备较强的产业聚集效应和品牌影响力。
- 战略布局：公司立足北京，拓展上海、郑州、苏州等区域，积极响应“一带一路”和“京津冀一体化”政策，布局长三角及中原地区，计划未来在全国15个一二线城市复制成功模式。
- 盈利预测：预计2016-2018年公司EPS分别为0.62元、0.81元和1.05元，对应PE分别为19.60倍、14.50倍和11.57倍。考虑到新三板流动性问题，公司合理估值区间为14.26-18.60元。
- 未来发展方向：公司计划向轻资产运营转型，拓展中小企业市场，同时加大企业加速器业务，提供资金、技术、管理、物业等综合服务，形成产业投资与园区运营的双重收益。
关键信息
市场数据
| 项目 |
数据 |
| 转让方式 |
做市转让 |
| 收盘价（元） |
12.15 |
| 每股净资产（元） |
3.23 |
| 市净率 |
7.42 |
| 总市值（百万元） |
2940.30 |
基础数据
| 项目 |
数据 |
| 总股本（百万） |
242.00 |
| 可转让股份（百万） |
98.67 |
| 净资产（百万元） |
396.15 |
| 股东总户数（户） |
14 |
| 挂牌日期 |
2015-10-30 |
| 主办券商 |
东方花旗证券有限公司 |
财务数据及盈利预测（单位：亿元）
| 项目 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016E |
2017E |
2018E |
| 营业收入 |
2.88 |
6.10 |
87.08 |
91.33 |
118.70 |
142.43 |
| 归母净利润 |
0.02 |
0.03 |
12.12 |
15.00 |
19.50 |
25.50 |
| 每股收益（摊薄） |
0.00 |
0.00 |
1.00 |
0.62 |
0.81 |
1.05 |
| ROE(%) |
-52.4 |
29.7 |
21 |
18.60 |
17.10 |
- |
| 市盈率 |
-121.5 |
-75.94 |
24.3 |
19.60 |
14.50 |
11.57 |
关键项目案例
| 项目名称 |
时间 |
位置 |
建筑/占地（平方米） |
定制方式 |
| 瑞士ABB亚洲总部 |
2006年 |
北京经济技术开发区 |
24000 |
租赁 |
| 美国亚马逊（中国）华北区总部 |
2008年 |
北京光机电一体化产业基地 |
45000 |
租赁 |
| 美国GE医疗科技园 |
2012年 |
北京经济技术开发区 |
75000 |
购买 |
| 台铭国际传媒科技园 |
2015年 |
北京亦庄 |
6.6万平方米 |
购买 |
土地储备情况
| 位置 |
地块情况 |
工业用地地价（万元/亩） |
| 亦庄 |
20亩给诺基亚做天线配套企业，N3地块政府意向给120亩，已拿80亩 |
100 |
| 郑州 |
800亩，已拿215亩用于惠普做智慧园区 |
20 |
| 苏州 |
政府意向给600亩，300工业用地，300综合用地 |
28 |
风险提示
- 招商风险：招商进度不达预期可能对公司造成不利影响。
- 政策变更风险：国家产业政策调整可能影响公司业务发展。
结论
坤鼎集团凭借“先招商再投资”的独特模式，成功打造高端产业园区，已形成显著的产业聚集效应和核心竞争力。公司未来将在“一带一路”和“京津冀一体化”等政策驱动下，拓展全国市场，加大企业加速器业务，提升盈利能力和市场影响力。公司估值合理，具备较好的发展前景。
