20240206-国金证券-房地产行业研究_北京优化通州限购_城中村改造有望提速_7页_1mb

北京房地产市场分析总结

一、通州限购政策优化及市场影响

1. 政策内容：
   2月6日，北京通州区取消了“落户、社保或纳税需满3年”的购房限制条件，但需符合北京市整体限购政策。

2. 政策背景与目的：

   • 2015年通州曾增设“双限”要求（除限购外，需落户、社保或纳税满3年）。
   • 本次调整旨在促进通州与副中心的职住平衡，满足区域就业人口的合理住房需求。

3. 市场表现：

   • 2023年12月北京整体楼市政策放松（如降低首付、房贷利率），12月商品房成交量同比+359%，环比+478%，市场止跌转升。
   • 2024年1月，成交量同比+882%，市场热度延续。

二、全国城市政策放松动态

• 住建部明确“因城施策”原则，支持城市根据本地情况调整房地产政策。

• 2024年1月多个核心城市跟进政策：

  • 广州：取消120平方米以上住房限购。
  • 上海：允许非沪籍单身购外环外住房。
  • 苏州：全域取消限购。

• 结论：核心城市政策放松力度加大，一二线城市限购放松趋势明显，信号向二线及以下城市传导。

三、城中村改造专项借款落地

• 政策支持资金到位：

  • 2023年12月及2024年1月PSL总额净增5000亿元。
  • 截至2024年2月6日，已有28个城市获得政策性贷款总授信超9000亿元，实际投放超300亿元。

• 政策目的：通过城中村改造，加速房地产新发展模式，支持房地产开发投资和购房需求。

四、投资建议与重点关注标的

1. 推荐标的：

   • 央国企：中国海外发展、华润置地、建发国际集团等，重点布局北京等核心城市，主打改善型产品。
   • 地方国资房企：北京城建发展，拥有城中村改造经验。
   • 平台类企业：贝壳，受益于政策改善和市场活跃度提升。

2. 投资逻辑：

   • 需求端放松政策已蔓延至一线城市，一线城市周边及二线城市限购全面松绑。
   • 政策支持房地产融资及城中村改造，有助于托底开发投资及购房需求。

五、风险提示

1. 政策落地进度慢于预期： 各城市政策执行力度不足，影响市场需求释放。
2. 宽松政策提振有限： 市场对利好政策反应不强，长周期内低迷风险依然存在。
3. 三四线城市恢复乏力： 政策刺激集中在一二线，三四线市场需求不足，难以带动销售。
4. 房企债务违约风险： 多家企业出现债务问题，可能打击市场信心，影响良性循环实现。

免责声明：本报告内容基于公开信息整理，不构成买卖建议。市场有风险，投资需谨慎。