建筑装饰行业深度：城中村改造提速，建筑产业链受益几何？-20230927-国盛证券-33页_2mb

城中村改造提速，建筑产业链受益几何？

核心内容

城中村改造作为城市更新的重要组成部分，今年首次被中央高级别会议提级单列，政策支持力度显著增强。其战略意义在于稳增长、稳地产，有助于改善城市环境、优化土地资源配置，并推动城市高质量发展。城中村改造预计将拉动近10万亿的建安投资，成为房地产行业的重要新增长点。

主要观点

• 政策导向：中央多次强调城中村改造，政策框架逐步完善，后续支持政策有望进一步细化，包括资金支持、模式优化和开发模式调整。
• 改造模式：主要包括政府主导、开发商主导和村企合作三种模式，各有其优势与限制。
• 土地开发模式：分为“做地收储”和“土地一二级联动”两种，前者由政府垄断一级开发，后者通过协议出让等方式实现一二级联动。
• 资金来源：多元化，包括财政资金、金融机构、社会资本等，部分城市已探索引入专项债、专项借款等方式。
• 安置方式：以实物和货币补偿为主，部分城市如郑州允许房票安置。
• 投资规模：基于不同测算方式，预计拉动建安投资9.6万亿元，占2022年房地产建安投资的10%-15%。
• 改造范围：当前为19个超大特大城市，未来可能扩展至32个城市，涵盖更多I型大城市。

关键信息

• 城中村定义：位于城市建成区或发展用地范围内的农民社区，具有高建筑密度、低质量居住环境和集体土地性质等特点。
• 改造模式：
  • 政府主导：推进效率高，但财政压力较大，如杭州、上海。
  • 开发商主导：市场化运作，但可能偏离城市规划目标，如深圳。
  • 村企合作：村集体与企业合作，政府作为监管者，如广州。
• 土地开发模式：
  • 做地收储：政府主导，地块需市场化招拍转让。
  • 一二级联动：通过协议出让等方式，降低开发成本，缩短周期。
• 资金来源：包括财政资金、专项债、政策性银行贷款、城市更新基金等，鼓励社会资本参与。
• 安置方式：以实物安置为主，部分城市采用货币化方式，如郑州。
• 投资测算：按自建房占比和城中村密度两种方式估算，总计约8.5亿平方米，单位建安投资4500元/平方米，容积率2，总投资约9.6万亿元，年均投资7969-11953亿元。
• 重点城市：上海、广州、深圳等城市已发布具体改造目标，预计完成大量改造项目，带动固定资产投资。

投资建议

• 设计规划：重点推荐深圳房建设计龙头华阳国际、上海建筑设计龙头华建集团、城市规划龙头蓄奥规划。
• 开发施工：建筑央国企如上海建工、隧道股份、安徽建工，以及中铁装配，具备领先优势和丰富经验。
• 检测评估：建工检测评估龙头国检集团、深圳瑞捷、上海建科。
• 装饰装修：装饰龙头亚厦股份、金螳螂，将受益于城中村改造带来的地产后周期需求。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 改造进程不及预期
• 测算误差风险

相关研究与重点标的

• 重点标的：
  • 华阳国际：PE17X，2023年PE25.76，预计2023-2025年EPS分别为0.57、0.85、1.05。
  • 华建集团：PE11X，2023年PE14.46，预计2023-2025年EPS分别为0.40、0.52、0.67。
  • 上海建工：PE8X，2023年PE18.22，预计2023-2025年EPS分别为0.35、0.38、0.42。
  • 隧道股份：PE6X，2023年PE6.49，预计2023-2025年EPS分别为0.99、1.11、1.23。
  • 安徽建工：PE5X，2023年PE6.07，预计2023-2025年EPS分别为0.98、1.18、1.41。
  • 深圳瑞捷：PE58X，2023年PE57.65，预计2023-2025年EPS分别为0.35、0.71、0.92。
  • 亚厦股份：PE8X，2023年PE21.77，预计2023-2025年EPS分别为0.25、0.35、0.51。

图表目录（关键图表）

• 图表1：城中村特征
• 图表2：2023年之前城中村改造相关会议及文件
• 图表3：2023年以来城中村改造政策密集出台
• 图表4：城中村改造、棚改、旧改对比
• 图表5：杭州市城中村改造“做地+收储”模式
• 图表6：上海市普陀区红旗村改造流程
• 图表7：深圳宝安沙井大街片区（金蚝小镇）改造项目
• 图表8：广州市旧村改造村企合作政策演变
• 图表9：茂名市旧塘村改造项目村企合作流程
• 图表10：做地收储模式
• 图表11：土地一二级联动模式
• 图表12：土地一二级联动方式
• 图表13：城中村改造资金来源
• 图表14：城中村改造不同阶段的资金来源
• 图表15：房屋征收安置方式
• 图表16：各地集体用地征收补偿方式梳理
• 图表17：超大及特大城市范围
• 图表18：2021年I型大城市人口数量
• 图表19：基于自建房占比测算的城中村面积
• 图表20：基于城中村密度测算的城中村面积
• 图表21：建安投资规模敏感性测算
• 图表22：上海累计认定城中村改造项目
• 图表23：部分城市城中村改造规划
• 图表24：国开行棚改贷款余额及占比
• 图表25：2014-2018年棚改实际执行及建设计划套数
• 图表26：PSL当月资金新增量
• 图表27：2023年3月广州“做地10条”
• 图表28：广州市两种做地模式
• 图表29：各公司城中村相关业务梳理
• 图表30：重点标的估值表
• 图表31：华阳国际城中村改造项目沿深南大道与滨河大道分布
• 图表32：深圳城中村改造对公司业务增量敏感性测算
• 图表33：公司装配式全产业链布局
• 图表34：公司“十全十美”保障房产品发展历程
• 图表35：华建集团设计业务底蕴深厚
• 图表36：蕾奥规划业务板块
• 图表37：公司“五大事业群+六大新兴业务”布局