20211227-申港证券-房地产行业研究周报_多座城市完成三批次供地_土地市场局部回暖_13页_1mb

房地产行业研究周报总结

核心内容

本周，杭州、武汉、长春、长沙、沈阳、天津六座城市完成三批次土地出让，土地市场整体维持低温态势，但部分城市如杭州和武汉表现相对较好。杭州土地市场整体溢价率达7%，且35宗地块全部成交，显示出一定的回暖迹象。然而，土地市场整体仍未能明显转好，需商品房市场回暖和政府政策调节共同推动。

主要观点

• 土地市场局部回暖：杭州、武汉土地市场表现较好，但其他城市如长春、沈阳、天津等地流拍率较高，整体仍偏冷。
• 国央企为主力：多数城市土地成交仍由国央企主导，民企参与度较低，但武汉、杭州民企参与积极性较高。
• 政策与市场双重引导：土地市场回暖离不开政策调整与市场复苏的双重作用，如杭州通过土拍规则优化、地价限价调整等手段提升了房企参与意愿。
• 商品房市场仍需回暖：土地市场复苏需依赖商品房市场回暖，以改善房企资金状况和盈利预期。
• 行业风险仍存：销售市场下行压力较大，个别房企出现债务违约，政策存在超预期调控风险。

关键信息

土地市场表现

• 本周共159宗土地出让，成交123宗，流拍36宗，流拍率29%。
• 杭州35宗地块全部成交，溢价率7%，其中24宗地块进入封顶摇号阶段。
• 长春、沈阳等城市流拍率超过70%，土地市场表现低迷。
• 武汉、杭州土地市场民企参与度较高，分别为20%和12%。

土拍规则调整

• 杭州土拍规则边际改善，包括降低参拍门槛、恢复“勾地”机制、下调起拍价及溢价率上限、提高限价标准等。
• 以上调整提升了房企参拍意愿，增强了土地市场的吸引力。

投资策略

• 建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团。
• 同时关注产品导向的高品质房企，如滨江集团、绿城中国。

行业动态

• 并购金融支持：央行、银保监会鼓励优质房企通过并购贷款等方式进行项目收并购，以降低行业融资成本和风险。
• 因城施策：多地出台房地产支持政策，如购房补贴、人才引进优惠等，但需在“房住不炒”背景下谨慎执行。
• LPR下调：央行下调1年期LPR 0.05个百分点，5年期LPR保持不变，短期流动性改善，但对购房贷款利率影响有限。
• 安居房入市：海南省推动安居房加速入市，明确销售价格与产权份额，保障住房困难群体需求。
• 法拍房限购：法拍房纳入限购范围，从法律层面封堵楼市投机漏洞。

数据追踪

新房市场

• 30城成交面积单周同比-35%，累计同比+10%。
• 一线城市单周同比-33%，累计同比+23%。
• 二线城市单周同比-32%，累计同比+20%。
• 三线城市单周同比-42%，累计同比-10%。

二手房市场

• 14城二手房成交面积单周同比-31%，累计同比-7%。

土地市场

• 100城土地供应建筑面积累计同比-17%，成交建筑面积累计同比-19%，成交金额累计同比-10%。
• 土地成交溢价率为0.06%。

城市行情

• 北京（+19%）、南京（+69%）、武汉（+19%）、深圳（+6%）等城市表现较好。
• 杭州（-38%）、上海（-10%）、广州（-4%）等城市表现相对冷淡。

风险提示

• 销售市场加速下行，部分房企出现债务违约。
• 政策存在超预期调控风险，需密切关注政策动向。

行业评级

• 行业评级：增持
• 公司评级：买入、增持、中性、减持

图表目录

• 图1：2011-2021年300个重点城市土地市场成交金额
• 图2：2020-2021年一二三线城市土地成交溢价率走势
• 图3：申万一级行业涨跌幅
• 图4：本周涨跌幅前十位
• 图5：本周涨跌幅后十位
• 图6：房地产行业近三年PE（TTM）
• 图7：房地产行业近三年PB（LF）
• 图8：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速
• 图9：一二三线城市（30城）周度成交面积同比
• 图10：一二三线城市（30城）累计成交面积同比
• 图11：14城二手房周度成交面积及同比环比增速
• 图12：14城二手房周度成交面积累计同比增速
• 图13：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比
• 图14：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率
• 图15：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
• 图16：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
• 图17：一二三线城市成交土地总价累计同比
• 图18：一二三线城市成交土地周度溢价率
• 图19：1-11月商品房销收开竣工面积及投资额累计同比
• 图20：1-11月开发资金来源累计同比

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