房地产行业月报：末月平稳收官，政策整体稳中有松-20200110-中泰证券-31页_1mb

房地产行业2020年1月月报总结

核心内容

本报告为2020年1月的房地产行业月报，分析了行业整体表现、重点公司销售状况、市场走势、政策动态、融资情况及投资建议。

主要观点

行业趋势

• 行业整体表现：房地产行业在2019年12月保持平稳收官，政策呈现“稳中有松”的特点。
• 市场走势：一手房成交面积环比增长11.87%，但同比小幅下降1.96%；二手房成交面积环比增长12.65%，同比大幅增长48.08%。
• 库存情况：14个大中城市住宅可售面积环比增长4.95%，去化周期为7.10个月。
• 土地市场：全国40大中城市土地成交面积环比增长84.3%，但土地溢价率整体下降，一线城市溢价率略降，三线城市略有回升。

政策动态

• 中央政策：中央经济工作会议重申“房住不炒”，强调落实稳地价、稳房价、稳预期的长效机制，推动房地产市场平稳健康发展。
• 地方政策：各地陆续出台人才购房新政，如广州黄埔、南沙、佛山等地放宽人才购房限制，部分城市如郑州提高公积金贷款额度，深圳取消商务公寓“只租不售”限制。
• 调控方向：政策整体偏向“稳”字，各地政府灵活施策，重点推进租赁住房建设、老旧小区改造、保障性住房供应等。

融资情况

• 融资收紧：自2019年5月起，房企融资渠道收紧，信托等融资方式大幅收缩。
• 海外融资：房企海外融资规模显著增加，2019年全年海外融资总额达752亿美元，同比上涨52%。
• 银行按揭：12月LPR利率维持不变，但部分城市银行按揭政策有所松动。

关键信息

重点公司销售数据

• 万科：12月签约销售额569.0亿元，环比增长4.58%，同比增长-12.0%；1-12月累计销售额6312.1亿元，同比增长4.0%。
• 保利地产：12月签约销售额499.0亿元，环比增长37.58%，同比增长38.0%；1-12月累计销售额4702.0亿元，同比增长16.1%。
• 融创中国：12月签约销售额552.0亿元，环比下降17.28%，同比增长26.3%；1-12月累计销售额5556.3亿元，同比增长20.8%。
• 华夏幸福：12月签约销售额159.0亿元，环比下降22.44%，同比下降61.2%；1-12月累计销售额1510.0亿元，同比下降10.1%。
• 旭辉控股：12月签约销售额312.1亿元，环比增长41.73%，同比下降1.4%；1-12月累计销售额2090.1亿元，同比增长28.6%。

二手房市场

• 全国情况：14个大中城市二手房成交面积593.45万平方米，环比增长12.65%，同比增长48.08%。
• 一线城市：二手房成交面积环比增长25.22%，同比增长51.44%。
• 二线城市：二手房成交面积环比增长8.36%，同比增长41.17%。
• 三线城市：二手房成交面积环比增长1.04%，同比增长73.71%。

土地市场

• 土地成交：全国40大中城市土地成交规划建筑面积18519.5万平方米，环比增长84.3%，同比上涨5.2%。
• 土地溢价率：整体为9.28%，一线城市溢价率1.65%，二线城市11.40%，三线城市11.15%。
• 土地供应：40大中城市土地供应面积环比下降52.1%，同比下降23.7%。

投资建议

估值与回报

• 估值：重点房企估值处于底部，未来一到两年业绩增长可提供确定性回报。
• 政策预期：政策宽松预期加强，中长期龙头房企具有比较优势。

推荐公司

• 行业龙头：万科、保利、融创中国，因其集中度提升及抗风险能力较强。
• 成长型公司：华夏幸福、旭辉控股集团，因其在降杠杆、提分红、优化内控方面表现突出。

风险提示

• 政策波动：房地产调控政策可能出现超预期波动。
• 资金面宽松：资金面宽松不及预期可能影响房企发展。

结论

2019年12月，房地产行业整体表现平稳，政策导向以“稳”为主，各地政府灵活施策。重点公司销售表现分化，部分公司如保利地产增长显著，而部分如华夏幸福则大幅下降。二手房市场持续回暖，一线城市表现突出。土地市场成交增长显著，但溢价率有所下降。未来政策宽松预期增强，建议关注行业龙头及成长型房企，同时需警惕政策波动和资金面变化带来的风险。