20221229-天风证券-房地产对经济的影响（上）_房地产的支柱作用到底有多强__18页_1mb

房地产的支柱作用分析总结

核心内容

房地产在我国经济中仍具有显著的支柱作用，尽管其对经济的贡献在边际上有所回落，但其在名义GDP、企业盈余和劳动报酬等方面仍占据重要地位。本文从房地产投资活动和服务活动两个维度分析了其对宏观经济的影响。

主要观点

1. 房地产对名义GDP的贡献

• 房地产投资活动贡献约 10% 的名义GDP，其中建安设备投资是主要来源。
• 房地产服务活动贡献约 7% 的名义GDP，主要由房地产开发经营、物业管理、中介服务等构成。
• 广义房地产（投资+服务）对名义GDP的贡献稳定在 17% 左右，2016-2017年达到顶峰。

2. 房地产对GDP增长的拉动

• 2017年房地产投资活动对名义GDP增速拉动 1.90个百分点，2021年拉动 1.10个百分点。
• 房地产建安设备投资每增长1个百分点，拉动名义GDP增速约 0.1个百分点。

3. 房地产对企业盈余的贡献

• 房地产投资活动贡献约 11.8% 的企业营业盈余，服务活动贡献约 10.9%。
• 广义房地产对社会总盈余的贡献超过 20%，其中2020年达到 22.7%。

4. 房地产对劳动报酬的贡献

• 房地产投资活动拉动劳动报酬约 9.1%，服务活动拉动约 3.1%。
• 广义房地产对劳动报酬的贡献约为 12.2%，其中投资活动占比 75%。
• 房地产投资活动的劳动报酬率长期低于全社会平均水平，2020年约为 14.8%。

关键信息

1. 房地产产业链结构

• 上游投资活动：包括建安设备投资（建筑工程、安装工程、设备工器具购置）及土地购置。
• 中游服务活动：包括房地产开发经营、物业管理、中介服务等服务性经济活动。
• 房地产后周期：商品房竣工交付带动装潢、家电、家具、汽车等消费，但未纳入本文分析。

2. 数据测算方法

• 基于国家统计局投入产出表构建投入产出开放模型，分析房地产对GDP、盈余和劳动报酬的拉动。
• 投资活动：通过“建安设备投资 × 固定资本形成倍数”计算对GDP的贡献。
• 服务活动：直接使用房地产业增加值测算对GDP的拉动。

3. 数据口径与误差说明

• 投入产出表与房地产投资完成额的统计口径不同，导致测算结果存在偏差。
• 土地购置和房地产后周期活动对经济有间接影响，但未被纳入测算。
• 居民自有住房服务以成本法核算，未计入房屋升值部分，可能低估其对GDP的贡献。

4. 房地产对经济的综合影响

• 房地产对名义GDP贡献 17%，对企业盈余贡献 20%，对劳动报酬贡献 12%。
• 尽管房地产在经济中的占比边际回落，但仍是我国的支柱产业，短期内仍需通过因城施策稳定供需两端。

风险提示

• 文中测算依赖部分假设，可能导致结果存在误差。
• 房地产政策可能影响房地产周期趋势，进而影响结论。
• 未考虑土地购置和房地产后周期对经济的间接影响，可能低估实际贡献。

结论

尽管潜在购房需求和房地产在经济中的占比有所下降，经济“去地产化”可能是中长期趋势，但就目前而言，房地产业仍是我国经济的重要支柱。在“房住不炒”和“不强刺激”的政策背景下，稳地产仍是重要的政策目标，短期内仍需通过因城施策实现供需两端的软着陆。