物业行业永升生活服务：增值服务增速占比提升，19H1净利+120%盈利能力提升-20190815-天风证券-10页_561kb

永升生活服务2019年半年度总结

核心内容概览

永升生活服务集团在2019年1-6月实现总收入7.08亿元，同比增长61.4%。其中，物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务分别贡献了主要收入来源，增速显著，尤其是社区增值服务同比增长162.2%，成为盈利能力提升的关键驱动力。

主要观点

收入结构与增长

• 总收入：7.08亿元，同比增长61.4%。
• 物业管理服务：收入4.36亿元，占比61.65%（较2018H1下降6.78pct），同比增长45.38%。
• 非业主增值服务：收入1.30亿元，占比18.40%（较2018H1下降0.88pct），同比增长54.02%。
• 社区增值服务：收入1.41亿元，占比19.96%（较2018H1上升7.66pct），同比增长162.2%。

成本与盈利

• 销售成本：4.97亿元，同比增长59.3%。成本增速低于收入增速，主要得益于高毛利社区增值服务的快速增长。
• 毛利：2.1亿元，同比增长66.5%，毛利率从28.8%提升至29.7%。
• 净利润：0.91亿元，同比增长119.7%，净利率为12.8%，同比提升3.4pct。

关键信息

物业管理服务

• 合约面积：8620万平方米，同比增长31.4%。
• 在管面积：4902万平方米，同比增长21.8%。
• 项目数量：合约项目459个，增长20.8%；在管项目286个，增长10.9%。
• 区域分布：
  • 东部地区：3247.8万平方米（占比66.25%）
  • 北部地区：593.9万平方米（占比12.11%）
  • 中南地区：590.5万平方米（占比12.05%）
  • 西部地区：357.4万平方米（占比7.29%）
  • 东北地区：112.8万平方米（占比2.30%）
• 业态分布：
  • 住宅物业：4106.5万平方米（占比83.77%）
  • 非住宅物业：795.9万平方米（占比16.23%）
• 管理费单价：
  • 来自旭辉集团：3.35元/平方米/月
  • 来自第三方：1.93元/平方米/月
• 增长驱动：
  • 大股东旭辉集团的业务支持；
  • 多元化向公开市场发展，拓展独立市场获取份额。

非业主增值服务

• 收入：1.30亿元，同比增长54.02%。
• 主要业务：协销服务、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务、房修服务、交付前检验服务。
• 收入构成：
  • 协销服务：0.93亿元（占比71.33%），同比增长72.19%
  • 额外专项定制服务：0.14亿元（占比10.86%），同比增长10.02%
  • 前期规划及设计咨询服务：0.09亿元（占比7.08%），同比增长16.35%
  • 房修服务：0.1亿元（占比7.37%），同比增长29.16%
  • 交付前检验服务：0.04亿元（占比3.36%），同比增长82.72%

社区增值服务

• 收入：1.41亿元，同比增长162.2%。
• 主要业务：家居生活服务、停车位管理&租赁及销售服务、物业经纪服务、公用区域增值服务。
• 收入构成：
  • 家居生活服务：0.69亿元（占比48.8%），同比增长184.43%
  • 停车位管理&租赁及销售服务：0.28亿元（占比19.7%），同比增长158.35%
  • 物业经纪服务：0.41亿元（占比28.7%），同比增长212.1%
  • 公用区域增值服务：0.04亿元（占比2.8%），同比下降33.63%

战略举措与未来展望

• 拓展第三方市场：
  • 参与区域地产开发商投标，获取一手项目管理权；
  • 参与业主委员会招标，获取二手项目管理权；
  • 与苏高新集团、德州市交通运输投资发展集团等达成战略合作。
• 智慧运营与技术投资：
  • 升级内部管理系统，包括ERP、OA、财务、HR、合约系统；
  • 建立大数据平台，如客户关系管理云、物业管理云、账单管理云、停车场云；
  • 建立集中指挥中心，实现远程监控与数据分析，提升管理效率。
• 收购青岛雅园：
  • 拟以4.62亿元收购青岛雅园55%股权；
  • 青岛雅园在管面积185万平方米，集中于青岛、南京、上海等一二线城市；
  • 收购有助于提升商办物业的增值服务能力和市场竞争力。
• 未来目标：
  • 五年内将地理覆盖扩展至至少100个城市；
  • 进一步优化业务结构，提升盈利能力。

风险提示

• 核心人员流失；
• 在管面积增长低于预期；
• 收购青岛雅园的影响尚不确定。

公司财务状况

• 现金及现金等价物：11.01亿元，较2018年底小幅减少；
• 经营现金流：1.22亿元，反映公司运营能力良好。