20180123-申万宏源研究_香港_-龙湖地产-00960.HK-开发和投资物业并进_重申增持评级_15页_1mb

报告摘要

龙湖地产 (960 HK) 详细总结

核心内容

龙湖地产 (960 HK) 是一家中国领先的房地产开发与投资公司，其在2017年实现了显著的销售增长，并在投资物业和长租公寓领域展现出强劲的发展势头。报告指出，龙湖地产的估值在2017年和2018年分别约为1.8倍市净率（PB）和1.6倍市净率，同时市盈率分别为13.3倍和10.6倍。相较于行业平均水平，龙湖地产仍被认为被低估，因此分析师重申增持评级，并将目标价上调至27.29港元。

主要观点

销售增长强劲：龙湖地产在2017年的合约销售金额同比增长77%，达到1560亿元人民币，位列行业前十，成为第八大开发商。这一增长远超行业平均的58%。
利润增长稳定：2017年，公司核心每股收益（Core EPS）为1.60元，同比增长20%；2018年预计为2.01元，同比增长26%；2019年预计为2.49元，同比增长24%。
投资物业发展迅速：龙湖天街商场作为旗舰品牌，2017年新增4个商场，运营中的商场总数升至26个，总建筑面积达260万平米。公司还计划在2018-2020年间完成另外9个商场的建设。
长租公寓布局领先：龙湖在2017年初试水长租公寓市场，领先政策导向三个季度。其长租公寓品牌“冠寓”已跻身中国长租公寓品牌价值前十排行榜的前五名。公司计划于2020年实现长租公寓租金收入达20亿元人民币。
土地储备充足：2017年新增75个项目，权益土地款为810亿元人民币，新增权益可售面积达1120万平米。公司土地储备总面积达3700万平米，足以支撑未来4年的开发需求。平均土地成本为5066元/平米，占2017年合约销售均价的约30%。
地域扩张：龙湖地产在2017年新增7个城市，包括华南地区的4个、华中地区的1个、环渤海地区的1个和长三角地区的1个，总覆盖城市数达到33个。其中，一线城市占8%，二线城市占64%，三线城市占28%。
财务健康：龙湖地产的净负债率在2017年为55%，2018年为54%，2019年为53%，显示其财务结构稳健。公司还通过经营现金流实现增长，而非依赖高杠杆。

关键信息

财务表现：
- 2017年：合约销售金额1560亿元，同比增长77%；核心每股净利1.60元，同比增长20%；每股净资产（NAV）从22.8港元上调至27.29港元。
- 2018年：预计合约销售金额增长20%，核心每股净利预计为2.01元，同比增长26%；市净率1.6倍，市盈率10.6倍。
- 2019年：预计合约销售金额增长20%，核心每股净利预计为2.49元，同比增长24%；市净率1.4倍，市盈率8.6倍。
市场估值：
- A股地产估值约为2.2倍市净率、15倍市盈率。
- 港股地产估值约为1.5倍市净率、12倍市盈率。
- 龙湖地产的估值仍低于行业平均水平，因此被认为被低估。
投资物业：
- 龙湖天街商场在2017年开业时普遍接近满租。
- 2017年新增16个包含天街商场的城市综合体项目。
- 2020年租金收入目标从50亿元上调至60亿元。
长租公寓：
- 龙湖于2017年获证监会核准发行全国首单住房租赁专项公司债券，发行规模为50亿元人民币。
- 2017年末，公司在15个目标城市中有超过1.5万间长租公寓投入运营。
- 2020年目标租金收入为20亿元人民币。
行业地位：
- 龙湖地产在2017年首次跻身中国房地产销售前十大开发商。
- 2015年排名第15，2016年排名第13，2017年排名第8。
战略优势：
- 龙湖地产是少数几家依靠经营现金流而非高杠杆实现增长的开发商。
- 公司在2017年进行了积极的土地收购，且其土地储备和城市覆盖范围不断扩大。
评级与目标价：
- 分析师将目标价上调至27.29港元，较当前股价有约14%的上行空间。
- 重申“Outperform”（跑赢大盘）评级。