深度报告-20260506-浙商证券-房地产行业深度报告_战争与房价_41页_1mb

战争与房价：行业深度报告总结

核心内容

本报告通过分析日本（1973-1978）、波兰（2022-2024）、俄罗斯（2022-2024）及叙利亚大马士革（2011至今）四个国际案例，揭示了战争与房地产市场之间复杂的非线性关联。报告指出，战争对房价的影响取决于五大核心变量：战争类型、房屋所处区域、能源价格变化、本国政策应对及房地产周期所处位置。

主要观点

战争类型与房价影响机制

• 本土战火：直接摧毁本地建筑，导致资产安全溢价归零与价格系统性重估，如叙利亚大马士革。
• 外部冲击：引发输入型通胀，若政策紧缩则可能导致房价深度调整，如日本1970年代。
• 邻国溢出效应：战争引发难民潮，主要冲击租赁市场，房价影响有限，如波兰2022-2024年。
• 政策托底：国家干预可推动房价结构性上涨，如俄罗斯2022-2024年。

房地产周期与政策空间

• 周期高点：房价更易受到政策紧缩的冲击。
• 周期低点：政策宽松可能带动市场结构性修复。

核心区域韧性

• 核心城市：凭借资源集聚与基础设施优势，在各情境下均展现出更强的价格韧性与修复能力。
• 非核心区域：修复速度较慢，受政策与市场因素影响更大。

关键信息

中国房地产市场现状

• 中国房地产市场正处于风险出清后的修复阶段，与波兰、日本案例有相似性。
• 2025年以来，“白名单”融资机制有效阻断了房企风险扩散，保交房任务基本完成。
• 2026年初核心城市二手房挂牌量下降、价格跌幅收窄，验证了“风险化解→预期修复→量价传导”的修复路径。

修复路径与展望

• 若输入型通胀温和可控，政策维持宽松甚至加码，核心城市有望凭借“安全溢价”率先修复。
• 若通胀显著升温，政策收紧，房地产基本面可能承压，但核心城市的长期韧性仍然更优。
• 中国城镇化率约为 $66%$，居民杠杆率约为 $60%$，与波兰、日本案例相似。

风险提示

1. 政策宽松力度及取向存在不确定性。
2. 居民收入预期修复进程可能不及预期。
3. 能源价格及地缘局势演化存在双向不确定性。
4. 高杠杆约束下信贷扩张空间有限。
5. 区域分化可能导致结构性机会与风险并存。
6. 历史案例的可比性及模型局限性。

行业评级

• 看好（维持）

分析框架

案例对比

修复趋势展望

• 2025-2026年楼市的修复路径将依托政策支持，呈现“深度分化”特征。
• 若输入型通胀可控，核心城市将率先修复。
• 若通胀升温，政策收紧，房价可能承压，但核心城市仍具韧性。

行业评级与分析师信息

• 行业评级：看好（维持）
• 分析师：杨凡
• 执业证书号：S1230521120001
• 邮箱：yangfan02@stocke.com.cn