20220831-亿翰智库-中国金茂-00817.HK-经营稳健_回款率创新高_融资成本史低_4页_794kb

中国金茂2022年上半年经营总结

核心内容

2022年上半年，中国金茂在房地产行业整体低迷的背景下，依然保持了经营的稳健性，实现了销售规模与业绩增长的双重目标。公司凭借其城市运营商的战略定位，强化多业态协同，优化债务结构，推动融资成本降至历史最低水平，展现出较强的抗风险能力和长期发展韧性。

主要观点

• 销售稳定：上半年实现销售金额699亿元，销售结构以核心城市为主，华东和环渤海地区贡献最大。
• 多业态协同：围绕“以城聚人，以城促产”的逻辑，金茂在城市运营、产业资源落地和物业业务等方面形成协同效应，增强综合实力。
• 融资优化：公司债务结构持续优化，三道红线保持绿档，融资成本降至3.76%，创历史新低，获得国际评级机构的认可。

关键信息

一、销售规模保持稳定，专注核心城市深耕

• 销售金额：2022年上半年实现销售金额699亿元。
• 区域分布：
  • 华东地区：41%
  • 环渤海地区：26%
  • 华南地区：14%
  • 华中地区：13%
  • 西部地区：6%
• 核心城市表现：
  • 青岛崂山大云谷金茂府夺得城市销冠。
  • 龙城金茂府成为太原成交均价第一的热销项目。
  • 北京、南京、苏州、上海、青岛等城市公司签约销售额均突破50亿元。
• 销售稳定原因：
  • 核心城市调控政策放松，刺激改善型需求。
  • 品牌影响力提升，持续深耕城市，增强对市场需求的把控。

二、多业态协同运行，以保障业绩增长

• 营业收入：上半年实现营业收入287.5亿元，毛利润率为22%。
• 战略协同：
  • 城市运营获取、产业资源落地、物业业务协同。
  • 收购首置物业100%股权，完善城市一体化运营服务体系。
• 重点项目收购：
  • 6月9日宣布私有化中国宏泰发展，锁定龙河新城约2万亩土地储备。
  • 6月17日完成对首置物业的收购。
• 城市服务拓展：
  • 自主外拓新签约平阳鳌江城市服务、赣江中医药科创城、浙江金华城市服务等项目。

三、强化资金流入，融资成本降至史低

• 债务结构优化：
  • 98%的债务为银行类、直融类、保债类融资。
  • 一年内到期债务占比下降至24.6%。
• 融资成本：
  • 上半年融资成本降至3.76%，创历史新低。
  • 大幅降低永续债金额，降幅达40.5%。
• 融资成果：
  • 半年获得近200亿元直接融资。
  • 发行全国最大单碳中和CMBS债券（87.08亿元，利率3.4%）。
  • 发行全国首单地产行业并购主体公司债（15亿元，利率3.5%）。
• 国际评级：
  • 标普、惠誉、穆迪三大评级机构维持全投资评级。
  • 标普将金茂的评级从“展望”上调至“稳定”。

相关研究

研究员信息

• 于小雨
  微信号：rain_yxy
  邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn

• 姜晓刚
  微信号：18516525402
  邮箱：jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn

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