房地产行业2020年1~5月国家统计局房地产数据点评：短期基本面升势明显，下半年建议积极配置-20200616-光大证券-13页_718kb

短期基本面升势明显，下半年建议积极配置

核心内容

2020年1-5月国家统计局房地产数据显示，房地产行业短期基本面呈现明显回升趋势。销售、投资、竣工等关键指标持续回暖，市场信心有所恢复。尽管部分区域受疫情影响，但整体行业复苏态势良好，政策导向以稳为主，市场环境趋于宽松。

主要观点

• 销售维持较高复苏斜率
  5月全国商品房销售面积、销售均价、销售金额增速分别转正至 $+9.7%$、$+4%$、$+14%$，显示出需求侧的强劲复苏。

  • 前期积压需求释放、房企推盘力度加大、地方政策支持及房贷利率下行预期是销售回暖的主要驱动因素。
  • 70城新房价格指数环比涨幅扩大，二手房价格指数略有上涨，整体房价呈现稳定上升趋势。
  • 一线、二线、三四线城市销售面积同比增速分别为 $+7%$、$-13%$、$-4%$，结构上有所分化，但整体销售趋势积极。
  • 6月高频数据延续回升，预计Q2整体销售复苏维持乐观展望，需关注7、8月淡季销售的持续性。

• 土地市场热度阶段性见顶

  • 5月全国土地购置面积、成交价款同比增速分别为 $+0.9%$、$+7.3%$，较4月明显回落。
  • 百城土地成交平均溢价率小幅回落至 $14.84%$，但一线城市溢价率显著提升至 $15.23%$。
  • 二线、三四线城市土地成交同比转负，市场热度或已阶段性见顶，需警惕后续融资监管趋严的可能。

• 房地产投资全线反弹

  • 5月房地产投资同比增速提升至 $+8.1%$，1-5月累计降幅收窄至 $-0.3%$。
  • 新开工和竣工面积单月同比均转正，分别为 $+2.5%$、$+6.2%$，显示供给侧修复明显。
  • 施工强度提升和土地购置费增长是投资反弹的主要动力。

• 资金面逐步改善

  • 5月到位资金各渠道同比均实现正增长，定金及预收款、按揭贷款增速显著提升，显示销售回款开始兑现。
  • 资金“缺口”收窄趋势明确，行业资金支持边际趋稳，整体保持相对充裕但不过量的状态。

关键信息

• 行业复苏路径清晰：销售、投资、竣工等环节均出现回暖，显示房地产市场正在逐步恢复。
• 政策环境稳定：预计下半年房地产政策仍以“稳”为主，维持“房住不炒”基调，同时因城施策防止市场失速。
• 疫情控制良好：尽管局部地区出现疫情反复，但整体疫情防控管理到位，对行业影响有限。
• 投资建议：建议积极配置地产股，重点关注龙头房企如万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团（A股）及万科企业、融创中国、中国金茂（H股）。
• 风险提示：海外疫情扩散可能影响居民就业与收入；土地市场持续升温或触发融资监管；行业债务到期高峰将增加中小房企信用风险。

重要数据概览

投资建议

• 关注龙头房企：业绩与分红稳定、融资成本低、财务安全边际高，是外资配置A股地产的主要方向。
• 配置建议：建议在下半年对地产股配置更加积极，优先考虑具有稳定性和增长潜力的房企。

风险分析

• 海外疫情不确定性：可能对居民就业与收入产生影响，进而影响房地产市场。
• 国内局部疫情反复：虽然控制良好，但仍需关注其对市场情绪的影响。
• 土地市场过热风险：若持续升温，可能引发政策调控，导致融资监管趋严。
• 债务到期高峰：中小房企面临较大的信用风险，需警惕流动性问题。

评级体系

基准指数

• A股主板：沪深300指数
• 中小盘：中小板指
• 创业板：创业板指
• 新三板：新三板指数
• 港股：恒生指数

估值方法局限性

本报告分析基于多种假设，估值模型存在局限性，结果不保证所涉证券价格的准确性，仅供参考。

分析师声明

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