2021年三季度房地产行业回顾与后市展望-世联研究-2021-36页_1mb

2021年全国房地产市场三季度回顾与后市展望总结

核心内容

2021年三季度，全国房地产市场经历了显著的降温，政策调控、销售下滑、融资收紧和土地市场低迷共同构成了市场调整的主要因素。市场整体呈现“断崖式”下滑趋势，政策继续强调“房住不炒”和“三稳”，房企资金压力加剧，市场信心受挫，行业进入整合阶段。

主要观点

政策篇

• 政策持续收紧：三季度热点城市继续加码调控，按揭贷款政策持续收紧，二手房市场流动性塌缩，房价上涨预期被打破，新房置换需求下降。
• 土拍规则调整：二次集中土拍规则修改，包括限溢价、限参拍地块数量、禁马甲等，旨在提高公平性和防止非理性竞争，同时控制地价以给开发商合理利润空间。
• 城市更新限制：住建部出台政策防止大拆大建，要求城市更新项目拆建比不超过2，居民就地安置率不低于50%。
• 共同富裕与租赁住房：中央强调促进共同富裕和住有所居，租赁住房与保障房建设提速，推动行业向存量提质改造转型。

销售篇

• 销售大幅下滑：三季度全国商品住宅销售额同比下降14.9%，销售面积同比下降11.4%。热点城市降温明显，非主城区降幅超过15%。
• 价格战激烈：多数地区出现价格战，部分住宅项目降价幅度超过30%，非主城区项目降价普遍在15%以上。
• 促销手段多样：房企采用首付分期、0首付、送装修等多种促销手段，但去化率仍大幅下降。

资金篇

• 房企到位资金负增长：三季度房企到位资金同比下降8.4%，销售回款和国内贷款下降显著。
• 融资环境恶化：高负债房企面临股债双杀，金融机构风险偏好下降，导致融资受阻。
• 发债成本下降：境内发债成本受益于流动性改善而降低，但高负债房企境外融资面临困境。
• 信托违约频发：房地产信托违约频繁，融资规模大幅下降，高负债房企和中小房企融资困难加剧。

土地篇

• 土拍市场由热转冷：三季度土地成交面积和金额同比大幅下降，流拍率上升，溢价率下降。
• 拿地标准提升：房企更加谨慎拿地，国有房企成为主力，轻量重质趋势明显。
• 土地供应减少：22个集中土拍城市中，部分城市三季度涉宅用地供应为零，导致市场进一步降温。

关键信息

政策调控

• “房住不炒”和“三稳”政策保持定力，调控措施不断加码。
• 限价、限购、限贷、限售等政策对市场影响显著，尤其是对热点城市。
• 二手房指导价政策影响了房价预期，部分业主大幅降价出售。

销售市场

• 全国商品住宅销售额和销售面积均出现断崖式下滑。
• 商办与公寓市场去化困难，高库存问题依然严峻。
• 首付分期、0首付、送装修等促销手段未能有效缓解市场压力。

资金市场

• 销售回款成为房企资金来源的重要部分，国内贷款大幅下降。
• 高负债房企面临融资困境，债券价格下跌，部分房企出现违约。
• 境内发债成本降低，但境外融资难度加大，美债违约风险上升。

土地市场

• 土拍市场成交量和金额断崖式下滑，流拍率上升。
• 涉宅用地供应减少，成交楼面价增长但溢价率下降。
• 房企拿地更加谨慎，倾向于选择高能级城市和核心地段。

市场趋势

• 行业整合加速：高负债房企债务风险暴露，市场份额向国企和财务稳健的民企转移。
• 市场修复需时：尽管政策有所松动，但市场预期和销售回暖仍需时间。
• 资金压力加剧：房企需提升运营效率和产品能力，以应对资金紧张局面。

数据说明

• 图表与数据来源：文中图表数据来源于各地政府公告、WIND、国家统计局、世联研究等。
• 重点数据：全国商品住宅销售额和销售面积均呈现负增长趋势，土地成交面积和金额同比大幅下降，流拍率上升，溢价率下降。

总结

2021年三季度全国房地产市场经历了显著的调整，政策调控、销售下滑、融资收紧和土地市场低迷是主要因素。市场整体呈现降温趋势，热点城市亦显著降温，房企面临较大的资金压力和融资困境。未来，行业将进入整合阶段，高负债房企将面临更大的挑战，而国企和财务稳健的民企将占据更大市场份额。市场预期和销售回暖仍需时间，房企需提升产品能力和运营效率以应对市场变化。