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商品房销售复苏，仍需关注房企流动性风险

核心内容概述

2020年3月，中国房地产市场在疫情逐步控制后出现复苏迹象，但整体仍面临较大压力。商品房销售、土地市场及政策调控均表现出分化趋势，重点房企动态活跃，但融资环境趋紧，房企信用风险上升。本文总结了3月房地产行业运行、政策调整及重点企业动态等关键信息。

一、房地产市场动态

1. 商品房销售稳步复苏，三线城市回暖显著

• 成交面积：3月，30城商品房成交面积981.34万平方米，环比上升304.25%，同比下降36.61%。
• 城市分化：三线城市回暖速度明显快于一、二线城市，3月三线城市成交面积环比增长490.83%，二线城市增长243.20%，一线城市增长232.53%。
• 疫情影响：疫情对房地产市场造成短期冲击，但随着线下售楼处复工率提升，预计4月销售将继续回暖。

2. 房企销售业绩下滑，行业集中度上升

• 销售规模：3月百强房企全口径销售额合计7690亿元，同比下降17%，降幅收窄近21个百分点。
• 行业集中度：第一季度百强房企集中度显著提升，TOP10房企销售权益集中度达30.2%，TOP100房企达62.3%。
• 房企策略调整：多数房企下调2020年销售目标，销售增长不再是首要目标，利润与品质成为关注重点。

3. 商品房库存情况分化

• 库存总量：3月末十大城市商品房可售面积环比微降0.67%，但同比上升4.76%。
• 城市库存差异：一线城市可售面积同比下降0.40%，二线城市上升7.97%；南京库存同比上升72.53%，深圳下降20.96%。
• 去化周期：北京、厦门去化周期均超过18个月，库存压力较大；杭州、苏州去化周期较低，仅4.40个月和6.42个月。

二、土地市场动态

1. 土地供应增加，成交减少

• 土地供应：3月300城合计供应土地1816宗，面积7846万平方米，环比上升13%，同比上升14%。
• 土地成交：3月成交土地1248宗，面积5611万平方米，环比下降3%，同比下降21%。
• 区域分化：三、四线城市土地供应和成交均显著增加；一线城市供应和成交减少，但同比上升近九成。

2. 土地价格与溢价率分化

• 楼面均价：一线城市楼面均价4287元/平方米，环比下降60%，同比下降30%；二线城市楼面均价2858元/平方米，环比上升36%，同比下降20%。
• 溢价率：一线城市溢价率3%，环比下降7个百分点；三、四线城市溢价率17%，环比上升6个百分点。

三、房地产政策动态

1. 中央政策延续“房住不炒”基调

• 金融政策：央行等多部门强调房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，不将房地产作为短期刺激手段。
• 用地审批：国务院下放建设用地审批权，赋予省级政府更大自主权，有利于缓解部分城市供需失衡问题。

2. 地方政策“因城施策”稳楼市

• 房企支持政策：多地出台阶段性政策，缓解房企资金压力，如桂林、武汉、长春等。
• 人才新政：天津、苏州、南京浦口等地降低落户门槛，吸引人才购房。
• 购房补贴：桂林、玉林、益阳等地推出购房补贴政策，刺激市场消费。
• 限购升级：海南实行现房销售制度，升级限购政策，遏制投机炒房。
• 增加居住用地：深圳、武汉等地提出加大居住用地供应，以应对未来购房需求集中释放。

四、重点房企动态

1. 绿地集团

• 战略投资：绿地在全国多个重点区域新增战略项目，预计总投资额达2000亿元。
• 合作项目：与广西、江苏、贵阳等地签署合作协议，涉及多个领域，如大基建、医疗科技、教育健康等。

2. 碧桂园

• 旧村改造：佛山永胜旧村改造方案通过，预计投资百亿进行整村改造，涉及居住与商业用地，改造后可分配物业约43万平方米。

3. 华侨城与绿城

• 债券发行：华侨城195亿元小公募、绿城170亿元小公募获受理，用于偿还债务，反映房企融资压力。

五、房企信用风险

1. 融资环境趋紧

• 美元债压力：疫情引发全球金融危机，中资美元债展期或新增融资难度加大，融资成本上升。
• 发债情况：3月房企美元债发行44.08亿美元，环比大幅减少，票面利率最高达15%。
• 融资窗口期：1-2月为房企海外融资窗口期，3月后发债热度下降，部分房企需依赖自有资金偿债。

2. 流动性风险加剧

• 债务集中到期：部分房企境内外债务集中到期，销售回款不佳，流动性风险凸显。
• 高杠杆房企：业绩下滑明显且债务集中到期的房企需重点关注，防范资金链断裂风险。

六、总结与展望

1. 市场复苏趋势明显

• 3月房地产市场逐步回暖，但同比仍大幅下滑，需警惕疫情后可能出现的房价波动。
• 三线城市复苏快于一、二线城市，但整体库存压力仍较大。

2. 政策调控持续发力

• 地方政府在“房住不炒”框架下，灵活出台支持政策，如购房补贴、人才新政、增加土地供应等。
• 海南、深圳等地政策调整力度较大，对房地产市场预期起到稳定作用。

3. 房企面临多重挑战

• 销售回款不佳，叠加融资成本上升，房企流动性风险上升。
• 高杠杆房企需警惕债务到期压力，合理控制资金链。

七、相关研究报告

1. 《新冠肺炎影响持续，全国楼市成交惨淡——2020年2月房地产行业观察》
2. 《受新冠肺炎影响，房地产、土地市场双双遇冷——2020年1月房地产行业观察》
3. 《土地市场回暖，南京销售热度大幅回升——2019年12月房地产行业观察》
4. 《一线城市热度大幅回升，大湾区或将迎来重大利好——2019年11月房地产行业观察》

八、作者简介

• 陈心洁：中国科学院管理科学与工程博士，远东资信研究部研究员。

九、远东资信简介

• 成立时间：1988年2月15日
• 定位：中国第一家社会化专业资信评估公司，参与多项监管文件起草
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