20221009-国联证券-宏观专题报告_保交楼的前景_19页_1mb

保交楼的前景总结

核心内容

保交楼是中国房地产行业当前面临的重要议题，旨在解决因开发商资金链断裂导致的项目停工和交房困难问题。尽管近期部分城市如郑州取得了阶段性进展，但整体来看，保交楼的成效仍有限，且面临诸多挑战。

主要观点

• 保交楼进展：郑州作为“重灾区”，宣称绝大多数项目在10月6日复工，但该进展主要源于流动性救助，无法解决所有问题。
• 救助方案：主要包括传统救助模式（财政补贴 + 债务重组）和共益债模式（外部资金投入，优先用于交楼）。共益债模式更有利于快速复工，但其适用条件较为严格。
• 地产销售触底：地产销售在9月中旬有所回升，但受疫情和交房问题影响，明显反弹仍需时间。
• 居民、地产公司、银行损失：即使有救助措施，居民仍可能面临较大损失，地产公司坏账规模较大，银行体系也存在风险，但系统性危机可能性较低。

关键信息

保交楼的最新进展

• 郑州出台“保交楼”专项行动方案，要求10月6日前全面复工。
• 政策性银行首批50亿元专项借款已下达郑州，推动部分项目复工。
• 30大中城市商品房成交面积在9月中旬显著上升，显示市场信心略有恢复。

保交楼的救助方案

传统救助模式

• 包括财政补贴 + 债务重组 + 流动性支持。
• 流动性支持措施包括放松预售资金监管、贷款展期、发放并购贷款、中债信用增进公司支持发债融资、纾困基金借款等。
• 该模式适用于部分流动性问题的项目，但对资不抵债项目难以解决。

共益债模式

• 政府引入外部资金，优先用于复工和交楼，再通过销售回款清偿共益债。
• 适用于未售部分收入高于复工成本的项目，但需满足一定条件。
• 该模式能改善部分项目，但并非万能。

郑州新政

• 强调开发商自救责任，要求出售资产、回笼资金。
• 仍以流动性救助为主，适用于部分项目，但对资不抵债项目效果有限。

2000亿政策性银行专项借款

• 该资金可能用于共益债或作为财政补贴，但目前以共益债为主。
• 需要地方政府统一借入、使用和偿还，计入地方债务。
• 救助效果有限，需进一步观察运作方式。

现有救助方案下各部门的定性估计

• 居民部门：短期内不会出现集体断供，但中期若救助方案无效，部分项目仍可能烂尾，居民将面临损失。
• 地产公司：国有地产公司问题不大，但民营地产公司仍面临债务危机，多数可能走向破产清算。
• 银行体系：银行仍会承担较大坏账，但系统性风险可控。

现有救助方案下各部门的定量估算

市场调研低估停工面积

• 市场认为停工面积为3-6亿平米，但实际可能更高。
• 部分项目存在“表演式复工”和“拆东墙补西墙”现象。

居民部门烂尾面积

• 传统救助模式下：7.6亿平米，涉及金额约7.6万亿元。
• 共益债模式下：3.8亿平米，涉及金额约3.8万亿元。

地产公司坏账

• 传统救助模式：4.5万亿元。
• 共益债模式：2.3万亿元。

银行部门坏账

• 传统救助模式：2.2万亿元，占银行净资产的7.2%。
• 共益债模式：1.5万亿元，占银行净资产的4.9%。

保交楼的前景

• 流动性问题：短期有望解决，1-3个月内部分项目复工并交房。
• 资不抵债问题：仅满足共益债条件或财政补贴的项目有望交房，多数仍面临烂尾风险。
• 地产销售：虽已触底，但明显反弹仍需时间。
• 损失预期：居民、地产公司和银行部门均将蒙受损失，但系统性风险可控。

风险提示

• 经济下行超预期。
• 地产坏账规模超预期。
• 救助方案效果不及预期。

分析师信息

• 分析师：樊磊
• 执业证书编号：S0590521120002
• 电话：15221881900
• 邮箱：fanl@glsc.com.cn

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