20221009-开源证券-房地产行业周报_多城下调公积金贷款利率_郑州持续推进保交楼_11页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

2022年10月9日发布的房地产行业周报指出，尽管政策层面有所放松，但市场整体表现仍不及预期。报告维持对房地产行业的“看好”评级，认为在宽松政策预期和低基数影响下，四季度行业增速有望同比转正，具备较好的投资机会。

主要观点

• 政策放松：央行在9月底下调了首套房公积金贷款利率，并允许地方下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。财政部推出改善需求个税退税政策，三条政策共同覆盖了刚需与改善型需求，显示政府对房地产市场的放松态度。
• 多地跟进：国庆期间，杭州、无锡、南京等城市已下调首套住房公积金贷款利率，释放刚需购房需求。郑州持续推进“保交楼”行动，已实现145个停工、半停工项目的全面复工。
• 市场表现：新房及二手房成交量同比、环比均下滑。2022年第40周，全国64城新房成交面积同比下降57%，二手房成交面积同比下降18%。尽管部分城市在低基数下出现增长，但整体市场回暖仍不及预期。
• 土地市场：投资端有所回升，100大中城市土地成交面积同比增长29%，但成交总价同比下滑，溢价率保持低位。
• 融资情况：信用债及海外债在第40周均无新增发行，显示房企融资环境依然紧张。

关键信息

政策端

• 中央层面：
  • 央行强调深化金融业高质量开放，强化金融安全网。
  • 2022年国庆假期期间，21个重点城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%。
• 地方层面：
  • 杭州、无锡、南京：下调首套住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
  • 武汉：提高公积金贷款额度，首套房由70万元提升至90万元，二套房由50万元提升至70万元。
  • 郑州：147个已售停工、半停工项目中，145个实现全面复工，保交楼行动取得阶段性成果。
  • 临沂：公积金贷款额度上限提高至80万元，“商转公”贷款上限为50万元；购房补贴及人才购房补贴政策。
  • 广西合山市：购房可享受100%契税补贴及1%购房款补贴，上限1万元。
  • 济宁微山：首套房公积金贷款首付款比例由30%调整为20%，二套房由40%调整为30%。

市场端

• 新房成交：
  • 2022年第40周，全国64城新房成交面积为106万平米，同比下降57%，环比下降85%。
  • 年初至今累计成交面积16178万平米，累计同比下降34%。
  • 一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-58%、-57%、-58%，累计同比增速分别为-25%、-32%、-39%。
• 二手房成交：
  • 2022年第40周，全国23城二手房成交面积为24万平米，同比增速-18%，前值为45%。
  • 年初至今累计成交面积4958万平米，同比增速-20%。

投资端

• 土地成交：
  • 2022年第40周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积7930万平方米，成交面积4150万平方米，同比增长29%。
  • 一线城市成交面积486万平方米，同比增加32%；二线城市成交面积1495万平方米，同比增加21%；三线城市成交面积2169万平方米，同比增加35%。
  • 土地成交总价同比下滑，溢价率保持低位。

融资端

• 信用债与海外债：第40周无新增发行，融资环境依然严峻。

投资建议

• 评级维持：行业维持“看好”评级，预计四季度行业增速有望同比转正，板块具备较好的投资机会。
• 政策预期：政府或将根据市场实际恢复情况，持续调整政策组合，进一步释放购房需求。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，可能导致房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策可能出现超预期变化，加剧行业波动。

图表目录

• 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降
• 图2：64大中城市单周新房成交面积环比大幅下降
• 图3：2022年第40周64大中城市成交面积同比环比均下降
• 图4：2022年第40周64大中城市中一线城市成交面积同比环比均下降
• 图5：2022年第40周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降
• 图6：2022年第40周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降
• 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差
• 图8：23城二手房成交单周同比下降
• 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好
• 图10：100大中城市土地成交面积同比增长
• 图11：100大中城市土地成交总价同比下滑
• 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位
• 图13：国内信用债无新增发行
• 图14：海外债无新增发行
• 图15：债券整体无新增发行

表格目录

• 表1：多城下调公积金贷款利率，郑州保交楼行动进展顺利

分析师信息

• 分析师：齐东
• 联系方式：qidong@kysec.cn
• 证书编号：S0790522010002

特别声明

• 本报告风险等级为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者应结合自身情况及独立意见做出决策。

法律声明

• 本报告由开源证券股份有限公司发布，仅限其客户使用。
• 本报告基于公开信息，不保证其准确性或完整性，不构成投资邀请。
• 本报告版权归属开源证券，未经许可不得复制、分发或用于其他用途。

开源证券研究所地址

• 上海：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号楼10层
• 北京：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座16层
• 深圳：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼45层
• 西安：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层