20200726-西南证券-房地产行业例评_市场风格再平衡_无大跌不牛市_23页_3mb

市场风格再平衡，无大跌不牛市

核心内容

本报告主要分析了2020年第二季度主动型公募基金对房地产板块的持仓变化，以及近期各地房地产调控政策对行业的影响，并提出了投资建议和重点个股。

主要观点

• 公募基金持仓变化：2020Q2主动型公募基金明显增持消费、医药和科技类个股，同时减持大金融类个股。房地产板块整体被低配，龙头房企如万科A、保利地产、招商蛇口等被明显减持，而部分成长股如金科股份、天健集团、华侨城等被增持。
• 地产调控政策：多地升级房地产调控政策，如深圳、东莞、南京、长春等城市出台限购、限售、提高社保要求等措施，但政策对地产股的实际影响有限，市场表现未出现大幅下跌。
• 市场风格再平衡：随着市场风格的再平衡，金融地产板块的相对收益行情有望再次显现。市场整体呈现“成熟分化牛”趋势，即优质资产和成长股表现优于传统蓝筹股。
• 投资建议：从估值角度来看，地产、金融、建筑建材等板块仍处于历史低位，具备较强的补涨潜力。建议关注具备核心资产特征、区域利好和物业商管类的个股。

关键信息

公募基金持仓变化

• A股地产股：万科A、保利地产、金地集团、阳光城等被减持，而南山控股、天健集团、中南建设等被增持。
• 港股通内房股：融创中国、世茂集团、金地商置等被减持，而旭辉控股、合景泰富、绿城服务等被增持。
• 重点个股：A股推荐万科A、保利地产、金地集团；港股推荐世茂房地产、宝龙地产、旭辉控股、融创中国、中国金茂等。

房地产调控政策

• 深圳：7月15日出台调控政策，收紧购房资格，限制假离婚炒房，影响市场预期。
• 东莞：7月25日发布新政，提高社保缴纳年限，限制交易转让。
• 南京：7月23日出台政策，优先保障本地无房家庭购房需求，限制离异购房。
• 长春：7月21日调整公积金贷款利率，防止资金违规流入房地产市场。
• 多地政策：政策更趋微观，强化对“三假”行为的打击，同时支持刚需购房。

市场表现

• A股：上周申万地产板块下跌0.86%，但交易额下降明显，板块整体缩量。
• 港股通内房：上周表现分化，部分个股如绿城服务、彩生活等涨幅显著，而九龙仓集团、招商局置地等跌幅较大。
• 板块估值：申万地产板块PE（TTM）为9.16倍，港股通内房为7.41倍，均处于历史低位。

重点公司盈利预测与评级

估值水平

• 申万地产板块：PE（TTM）为9.16倍，PB为1.30倍。
• 港股通内房：PE（TTM）为7.41倍，PB为1.16倍。
• 行业对比：地产板块在申万全行业中处于较低估值分位，具备较强的性价比。

投资主线

1. 核心资产特征：关注A股的万科A、保利地产、金地集团，港股的世茂房地产、宝龙地产、旭辉控股、融创中国、中国金茂等。
2. 区域利好类：推荐天健集团、南山控股、华发股份、佳兆业，关注深振业A、深物业A、龙光地产等。
3. 物业商管类：A股推荐招商积余、新大正，港股推荐保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、蓝光嘉宝等。

风险提示

• 疫情二次爆发：国内及国外疫情形势依然严峻，可能对房地产市场造成影响。
• 销售回款风险：部分房企销售回款不及预期，影响现金流。
• 复工竣工风险：疫情可能影响房地产企业的复工和竣工进度，进而影响业绩。

行业相对指数表现

• 图1：近一年申万地产板块相对沪深300走势。
• 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现。
• 图3：上周京能置业、世联行等个股涨幅显著。
• 图4：上周浙江广厦、中天金融等个股跌幅显著。
• 图5：上周申万地产板块中交易额靠前个股。
• 图6：年初以来申万地产上涨个股占比为46.97%。
• 图7：上周表现强势的港股通内房。
• 图8：年初以来表现强势的港股通内房。
• 图9：6月上旬以来本地疫情有小面积反弹。
• 图10：广东新增确诊病例小幅增长。
• 图11：海外新增确诊病例再创新高。
• 图12：香港单日新增病例创单日记录。
• 图13：美国单日新增确诊病例持续超过7万。
• 图14：意大利每日新增确诊病例与累计病例。
• 图15：伊朗每日新增确诊病例与累计病例。
• 图16：法国每日新增确诊病例与累计病例。
• 图17：俄罗斯每日新增确诊病例与累计病例。
• 图18：印度每日新增确诊病例继续攀升。
• 图19：深圳715调控政策主要看点。
• 图20：2012-2019年深圳年末常住人口。
• 图21：申万地产板块估值依然处于历史低位。
• 图22：申万全行业估值水平对比。
• 图23：2020Q2主动型公募基金重点个股持仓变化及其流通股比重。
• 图24：2020Q2港股通重点内房股公募基金持仓变化及其流通股比重。

企业动态

• 招商蛇口：拟发行股份、可转换公司债及支付现金购买南油集团24%股权，用于支付现金对价。
• 三湘印象：半年度营收同比减少66.22%，营业利润同比减少107.64%。
• 广汇物流：半年度总营收同比增加65.80%，营业利润同比增加53.31%。
• 城建发展：竞得北京市丰台区地块，用于建设住宅和商业项目。
• 凤凰股份：二季度营收减少66.03%，无新增房地产储备。
• 绿地控股：半年度营收同比增长4.14%，但净利润同比减少10.79%。
• 雅生活服务：预期利润总额和股东应占利润大幅增长。
• 金融街：计划发行不超过181亿元公司债券，用于房地产开发。

数据参考

• 地产板块半年度业绩披露情况：截至7月26日，12家重点房企发布半年度业绩快报，其中5家净利润预增，7家净利润预减。
• 地产板块交易额：2020Q2末，地产行业市值为891.57亿，占股票投资市值比为2.80%。
• 地产板块估值：PE（TTM）为9.16倍，PB为1.30倍。

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结论

2020Q2主动型公募基金对地产股的减持主要集中在龙头房企，而对成长股和物业股的增持表明市场风格正在向更具成长性和稳定性的资产倾斜。深圳等地的调控政策虽有收紧，但对地产股的实际影响有限。从估值和市场趋势来看，金融地产板块存在较强的补涨需求，建议关注具备核心资产特征、区域利好和物业商管类个股，以把握未来市场机会。