20230329-东吴证券-华润万象生活-01209.HK-2022年年报点评_高增长高派息_重奢商管龙头地位稳固_3页_470kb

华润万象生活（01209.HK）2022年年报点评总结

核心内容概述

华润万象生活于2022年实现营业收入120.2亿元，同比增长35.4%，归母净利润22.1亿元，同比增长27.9%，业绩符合市场预期。公司作为重奢商管与物管领域的龙头企业，展现出较强的经营能力和增长韧性。2023年随着疫情逐步缓解，消费市场复苏，公司预计将继续保持业绩高增长态势。分析师维持“买入”评级，认为其具备良好的盈利能力和投资价值。

主要观点与关键信息

业绩表现

• 营收与利润增长显著：2022年营收同比增长35.4%，归母净利润同比增长27.9%，展现出强劲的增长动力。
• 毛利率稳定：2022年整体毛利率为30.1%，同比下降1个百分点，但商管板块毛利率提升至50.7%，物管板块因收并购后无形资产摊销影响略有下降。
• 高派息回报股东：2022年公司全年派息达0.439元/股，派息率达45%，体现了对股东的重视。

商管业务表现

• 重奢护城河牢固：截至2022年末，公司合作的国际奢侈品品牌数量超过110个，居行业首位。
• 项目扩张稳健：2022年新开业购物中心16座，其中3座为重奢购物中心；在管项目达86座，新签约第三方购物中心13座，合约项目达142座。
• 疫情下仍保持增长：在管购物中心零售额达1264亿元，同比增长6.3%；租金收入158亿元，同比增长4.3%；NOI Margin达59.7%，维持高位。

物管业务发展

• 规模持续扩张：截至2022年末，物管合约面积达3.5亿方，同比增长78.0%；在管面积达2.9亿方，同比增长87.3%。
• 第三方占比高：第三方在管面积占比达57.6%，显示公司物管业务的市场认可度。
• 收并购成效显著：中南和禹州项目2022年并表收入14.4亿元，净利润1.0亿元，高质量完成交割。
• 增值服务高速发展：2022年社区增值服务营收12.6亿元，同比增长73.3%，占物管收入比例提升至16.1%；“懒人装修”和“一呼管家”业务增长超100%。

盈利预测与估值

• 未来业绩增长预期：2023-2025年归母净利润预测分别为28.4亿元、36.7亿元、45.2亿元，EPS分别为1.24元、1.61元、1.98元。
• 估值持续下降：对应PE分别为27.2X、21.1X、17.1X，估值逐步走低，但盈利能力和增长潜力仍被看好。
• 资产与负债情况：资产总计预计从2022年的258.38亿元增长至2025年的435.90亿元；负债合计从115.12亿元增至182.46亿元，资产负债率持续下降。

投资评级

• 维持“买入”评级：分析师认为，华润万象生活具备重奢护城河和竞争优势，未来业绩有望持续增长，且估值合理。

风险提示

• 市场化外拓不及预期；
• 消费复苏不及预期；
• 疫情反复影响超预期。

股价与市场数据

• 收盘价：39.00港元；
• 一年最低/最高价：22.25/47.10港元；
• 市净率：6.23倍；
• 港股流通市值：89,017.50百万港元。

财务指标预测

结论

华润万象生活凭借重奢商管业务的护城河和物管业务的快速扩张，展现出强大的增长能力和盈利能力。公司持续优化运营效率，提升管理能力，且在疫情后消费复苏的背景下，预计未来业绩将持续增长。分析师维持“买入”评级，认为其具备长期投资价值。