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华润万象生活（01209.HK）总结

核心内容

华润万象生活在2026年上半年实现了稳健的收入与利润增长，同时保持了100%的派息率，展现出较强的盈利能力和对股东回报的重视。

• 营业收入：2026H1为92亿元，同比增长8%。
• 核心净利润：2026H1为22亿元，同比增长11%。
• 核心净利率：24.2%，同比提升0.6个百分点。
• 毛利率：38.0%，同比提升0.9个百分点。
• 每股派息：0.977元，保持100%派息。

主要观点

1. 收入与利润增长

公司上半年实现了收入与利润的双增长，核心净利润增长尤为显著。核心净利率的提升主要得益于毛利率的增加，显示公司在成本控制和盈利能力方面有所改善。

2. 商业航道表现亮眼

• 商业航道收入：37亿元，同比增长13%。
• 收入占比：占公司整体收入的40%，同比提升1.8个百分点。
• 毛利占比：占公司整体毛利的71%，同比提升2.3个百分点。
• 购物中心表现：收入26亿元，同比增长15%；毛利率78.7%，保持稳定；出租率97.4%，同比提升0.3个百分点。
• 在营项目数量：138个，同比增长13个；管理面积1514万m²，同比增长12%。
• 市场地位：62个项目零售额排名当地市场第一，占比45%；116个项目排名前三，占比84%。

3. 物业航道规模增速放缓，业务结构优化

• 物业航道收入：53亿元，同比增长3%。
• 在管面积：4.4亿m²，同比增长5%。
• 合约面积：4.7亿m²，同比增长4%。
• 社区空间业务：在管面积、营业收入和毛利分别占物业航道整体的62%、81%和87%，仍为业务主力。
• 城市空间业务：在管面积1.4亿m²，同比增长11%；收入10亿元，同比增长9%；毛利率12.5%，同比下降1.7%。

关键信息

财务预测与估值

• 2026-2027年营业收入预测：分别为198亿元和214亿元，同比增长分别为10.1%和8.0%。
• 2026-2027年归母净利润预测：分别为44.5亿元和49.4亿元，同比增长分别为12.1%和11.0%。
• 每股收益预测：分别为1.95元和2.16元。
• 市盈率（PE）：2026年为18.8倍，2027年为17.0倍。
• EV/EBITDA：2026年为16.4倍，2027年为15.1倍。
• ROE：预计2026年为28.8%，2027年为31.9%。
• EBIT Margin：预计2026年为28.4%，2027年为29.7%。

风险提示

• 物业航道扩张速度不及预期：新项目单价可能低于预期，影响整体增长。
• 消费景气度不足：可能拖累购物中心的经营业绩。
• 经营成本上涨：可能影响利润率水平。

投资建议

• 评级：维持“优于大市”评级。
• 理由：公司持续优化业务结构，盈利能力和股东回报表现良好，未来增长潜力较大。

附录：财务指标概览

结论

华润万象生活凭借商业航道的稳步扩张和物业航道的业务优化，在2026年上半年实现了收入与利润的稳健增长，同时保持了对股东的高派息率。公司未来增长潜力较大，尽管存在一定的风险因素，但整体表现仍值得期待。