房地产行业：去化率回落至15年年中水平，行业利率边际改善-20181111-广发证券-17页-2mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业呈现以下主要特征：

• 去化率回落至15年年中水平：重点城市商品房开盘去化率基本回落至2015年年中水平，一线城市平均去化率仅为33%，显示市场景气度有所回落。
• 政策边际改善：政策调控力度有所缓解，10月以来“四限”调控频率下降，公积金政策改善，人才购房和租房补贴政策继续落地。
• 信贷边际宽松：首套房贷利率开始回落，流动性边际改善，但整体利率仍有所上升。
• 库存与去化周期：重点城市商品房库存量微升，去化周期下降至16.49个月，但部分城市仍面临库存压力。
• 投资机会显现：在周期位置下移的背景下，地产板块估值下行压力缓解，主流地产股处于历史低位，具备投资价值。

主要观点

• 行业周期下探：当前房地产行业处于小周期下探阶段，市场情绪偏弱，但政策和信贷环境逐步改善。
• 政策支持增强：多地出台人才补贴政策，如湘潭对博士、硕士、本科毕业生给予购房补贴，济南提供租房补贴，这些政策有助于提升市场活跃度。
• 信贷环境改善：尽管首套和二套房贷利率环比上升1bp，但部分城市开始回落，整体信贷环境有所宽松。
• 估值低位：主流地产股估值处于历史绝对底部，市场悲观预期已充分反映，具备投资价值。
• 集中度提升：房企竞争力回归内生增长，管理能力的优胜劣汰将进一步推动行业集中度提升，龙头房企具备增长支撑。

关键信息

本周政策动态

• 深圳：要求商服用地变更为居住用地，超出原合同面积部分建设为可销售人才住房，地价按市场价格30%确定。
• 泰安：允许商业用房、写字楼按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变。
• 许昌：取消异地购房或房贷偿还公积金提取。
• 安顺：提高首套公积金贷款首付比例至30%，二套至50%，三套暂停发放。
• 济南中德合作区：向新引进博士、硕士提供1500元/月、1000元/月租房补贴。
• 湘潭：向新引进产业的博士、硕士、本科毕业生首套房给予8万元、3万元、2万元购房补贴，高层次人才最高可获100万元购房补贴或1万元/月租房补贴。

基本面情况

• 商品房成交：40个城市本周商品房成交面积556.16万方，环比下降9.9%，同比上升1.8%。
  • 一线城市成交74.56万方，环比下降20.9%，同比上升6.6%。
  • 二线城市成交306.13万方，环比下降4.5%，同比上升4.6%。
  • 三四线城市成交175.47万方，环比下降13.4%，同比下降4.3%。
• 二手房成交：13个样本城市本周二手房成交面积103.25万方，环比下降17.9%，同比下降5.4%。
  • 一线城市成交34.16万方，环比下降8.8%，同比上升15%。
  • 二三线城市成交69.09万方，环比下降21.8%，同比下降13.1%。
• 推盘及批售比：13个城市本周推盘量218.69万方，环比下降19.7%，同比上升14.7%。批售比降至0.74，显示销售压力加大。
• 库存情况：13个城市商品房库存总量微升0.1%，去化周期降至16.49个月。

土地市场

• 土地供应与成交：2018年第44周，土地供应总建筑面积2861.4万方，环比下降4.4%，同比下降34.8%。
• 土地成交：全类型土地成交2023.0万方，环比下降28.9%，同比下降51.8%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率6.6%，一线城市溢价率3.2%，二线城市溢价率7.5%，三线城市溢价率6.9%。
• 土地出让金：2018年第44周土地出让金511.1亿元，环比下降19.9%，同比下降57.2%。

投资观点

• 投资机会：在行业周期下移、政策边际改善、信贷宽松的背景下，地产板块具备投资机会。
• 估值优势：主流地产股估值处于历史低位，19年动态PE不到6倍，具备长期投资价值。
• 公司推荐：
  • 一线A股龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股
  • 二线A股龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展
  • H股龙头：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富
  • 子领域推荐：光大嘉宝、中国国贸

风险提示

• 政策调控加强：可能进一步抑制市场热度。
• 按揭贷利率上行：增加购房成本，影响市场表现。
• 库存增长快于预期：可能导致去化压力加大。
• 销售回落快于预期：影响房企现金流和利润。

投资评级说明

• 行业评级：买入（预期未来12个月内股价强于大盘10%以上）
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内股价强于大盘5%-15%
  • 持有：预期未来12个月内股价变动幅度介于-5%至5%
  • 卖出：预期未来12个月内股价弱于大盘5%以上

分析师团队

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，10年房地产研究经验
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，7年房地产研究经验
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，5年房地产研究经验
• 邢莘：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2年房地产研究经验
• 黄晓曦：研究助理，中山大学金融硕士，2年房地产研究经验

联系方式

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