20200913-华安证券-房地产行业周报_新房成交持续改善_行业_双分_促集中度提升_16页_1mb

房地产行业周报总结（2020-09-13）

核心内容概述

本报告分析了2020年9月上旬中国房地产市场的主要表现，涵盖新房成交、二手房成交、新房库存、土地市场及行业政策等多方面内容。整体来看，市场呈现分化态势，新房成交略有改善，二手房市场则表现疲软，土地市场热度有所回升，行业集中度持续提升，政策调控趋严背景下，部分房企表现优于行业平均水平。

主要观点

• 行业评级：增持，预计未来6个月投资收益率将领先沪深300指数5%以上。
• 市场表现：
  • 上证指数本周下跌2.83%，创业板指下跌7.16%，沪深300下跌3.00%。
  • 房地产板块本周下跌1.17%，在28个行业中位列第3位。
• 新房成交：
  • 本周43城新房成交面积合计约567万方，同比微增2.0%，环比下降10.1%。
  • 一线城市成交面积86万方，同比大幅增长34.7%，环比下降18.4%。
  • 二线城市成交面积290万方，同比小幅下降3.4%，环比基本持平。
  • 三线城市成交面积192万方，同比微降0.3%，环比大幅下降18.6%。
• 二手房成交：
  • 本周17城二手房成交面积合计约166万方，同比大幅下降6.0%，环比下降8.4%。
  • 一线城市二手房成交53万方，同比上升31.0%，环比微降2.7%。
  • 二线城市二手房成交85万方，同比大幅上升111.9%，环比基本持平。
  • 三线城市二手房成交27万方，同比微降6.3%，环比大幅下降33.5%。
• 新房库存：
  • 18城新房库存面积合计约9079万方，环比微增0.18%，整体去化周期9.3月。
  • 一线城市去化周期9.6月，二线城市7.2月，三线城市12.0月。
• 土地市场：
  • 百城土地成交面积1237万方，成交土地总价284亿元，土地溢价率11.84%。
  • 一线城市土地溢价率0.00%，二线城市4.71%，三线城市20.22%。
  • 土地成交面积同比分别下降92%、20%、51%，显示市场调控效果显现。

投资建议

• 规模型房企：关注低估值、稳增长的龙头企业，如万科A、保利地产、金地集团。
• 成长型房企：关注受益于边际改善的房企，如金科股份、华发股份、中南建设、阳光城。
• 物业板块：关注A股优质物业标的，如招商积余。

风险提示

• 房地产调控政策趋严。
• 销售修复不及预期。
• 资金面大幅收紧。

关键数据汇总

行业新闻摘要

1. 北京市服务业扩大开放政策：

   • 国务院原则同意北京市服务业扩大开放方案。
   • 明确支持土地支持和技术保障，推动产业用地合理转换。
   • 探索综合用地模式，明确兼容用途和比例，不得分割转让。

2. 南京市住宅用地出让限制：

   • 同一竞买人及集团成员企业不得竞得两块及以上住宅（商住）用地。
   • 明确集团成员企业的范围，包括各级子公司、统一品牌管理企业等。

3. 北京市住房租赁市场专项资金政策：

   • 改建租赁住房项目可申请专项资金。
   • 改建租赁住房租金3年内不上涨，3年后涨幅不超过周边平均涨幅。
   • 资金用于装修费用和后期运营支出，按间补助。

4. 土地出让动态：

   • 广州：挂牌3宗地，总起价24.28亿元，预计10月15日出让。
   • 东莞：挂牌2宗商住地，总起始价7.72亿元，预计10月20日出让。
   • 南宁：挂牌2宗商住地，总起始价10.8亿元。
   • 杭州：挂牌2宗地块，总起价14.92亿元，租赁住房“只租不售”。
   • 苏州：挂牌1宗宅地，起价42.8亿元，预计10月19日出让。

公司要闻摘要

1. 金地集团：

   • 2020年8月签约面积107.5万方，同比+39%；签约金额216.7亿元，同比+32%。
   • 1-8月累计签约面积699.4万方，同比+22%；签约金额1442.4亿元，同比+24%。

2. 招商蛇口：

   • 2020年8月签约面积110.4万方，同比+19%；签约金额268.1亿元，同比+49%。
   • 1-8月累计签约面积711.9万方，同比-2%；签约金额1603.8亿元，同比+16%。

3. 首开股份：

   • 2020年8月签约面积27.0万方，签约金额72.3亿元。
   • 1-8月累计签约面积207.7万方，同比-1%；签约金额593.9亿元，同比+1%。

4. 保利地产：

   • 2020年8月签约面积282.2万方，同比+43%；签约金额439.1亿元，同比+45%。

5. 世茂股份：

   • 控股子公司拟发行不超过50亿元的项目收益票据。

6. 阳光城：

   • 拟储架发行建筑实业资产支持票据，总规模不超过15亿元。

7. 陆家嘴：

   • 董事会同意申请不超过100亿元的中期票据，发行期限不超过10年。

总结

当前房地产行业整体表现分化，新房成交略有改善，但二手房市场承压明显，土地市场热度回升，三线城市溢价率较高。在“房住不炒”政策基调下，行业集中度提升趋势明显，房企分化加剧。建议关注具备稳定增长能力和低估值的规模型房企，以及受益于政策边际改善的成长型房企和物业板块。同时需警惕政策趋严、销售修复不及预期和资金面收紧等风险。