克尔瑞-中国房地产市场月报2019年10月刊-18页_1mb

中国房地产市场月报总结（2019年10月）

核心内容概述

2019年10月，中国房地产市场整体延续了“金九”的低迷态势，新房、二手房及土地市场均出现成交量价双降，重点城市成交显著缩量。尽管部分城市如北京、武汉等出现了优质地块的高溢价成交，但整体市场仍处于加速转冷的通道中，购房者预期悲观，成交量难以大幅回升。

主要观点

• 楼市表现低迷：10月重点城市新房与二手房成交面积均出现环比与同比双降，市场供需两端同步下滑。
• 土地市场持续疲软：土地成交量价双降，但重点城市流拍情况有所改善，市场稳定运行基础增强。
• 政策调控趋稳：中央政策保持“空窗期”，地方因城施策局部放松限购，如天津、南京六合，以及呼和浩特的限贷、限价政策，以稳定市场预期。
• 经济与金融环境：三季度经济增速放缓至6.0%，但房地产投资开发仍保持两位数增长，房地产作为“压舱石”的作用凸显；金融数据超预期增长，房地产贷款增速连续14个月回落。
• 市场分化明显：一线城市库存消化周期较长，三四线城市则面临库存压力；不同城市间的政策、市场热度与成交表现差异显著。

关键信息

1. 楼市数据

• 供应：29个重点城市新增供应面积2035万平方米，环比下降42%，同比减少26%。
• 成交：重点城市整体成交2250万平方米，环比下降10%，同比减少6%。近四成城市成交降幅超过20%。
• 库存：近四成城市库存同比增加30%以上，12个城市消化周期超过一年。
• 成交结构：高档产品占比上升，北京120平以下产品成交占比明显回落。

2. 二手房市场

• 7个重点城市中，除成都、杭州外，其余城市环比均有缩量。
• 青岛、苏州、南京等城市二手房成交量环比缩量超过20%。
• 二手房市场因“买涨不买跌”心理波动更大，交易周期与成交量持续下行。

3. 土地市场数据

• 成交量价：10月全国300城经营性土地成交2717幅，环比下降18%，同比减少8%；成交建筑面积15446万平方米，成交金额3095亿元，环比同比均大幅下滑。
• 溢价率：一线城市溢价率回升至6.3%，二线城市微涨至6.6%，但三四线城市溢价率降至8.9%，市场持续走冷。
• 重点地块：
  • 北京：旧宫地块以高溢价成交，楼板价达35597元/平方米。
  • 武汉：青山滨江地块以66.4亿元成交，溢价率22%，成为本月唯一溢价地块。
  • 南京：两宗地块以底价成交，但成交总价仍居前列。
  • 杭州：萧政储出(2019)34号地块以41.52亿元成交，楼板价达30135元/平方米。
  • 深圳：本月无土地出让，但下月将有7宗地入市，预计对市场热度有所提振。

4. 政策动态

• 因城施策：天津、南京六合放松限购，呼和浩特出台限贷、限价政策，以稳定市场预期。
• 人才引进：海南全面放开落户限制，郑州、南通、宿州等地推出购房补贴、契税减免等政策，吸引人才流入。
• 金融监管：LPR换锚后，多地房贷利率稳中有升，信贷环境偏紧。
• 土地供应调控：根据去化周期调整土地供应节奏，如呼和浩特、武汉等地采取差异化信贷与土地供应策略。

5. 市场展望

• 年终供应可能放量：临近年终，部分城市可能加大供应，但成交疲软可能延续，难以实现大幅回升。
• 土地市场低位运行：预计下月土地成交规模仍维持低位，但部分城市如北京、武汉的高溢价地块可能带动市场热度回升。
• 政策调整：部分城市为防止流拍调整土地竞拍规则，如厦门允许土地成交金额分两次缴清，未来可能有更多城市跟进。

总结

2019年10月，中国房地产市场整体低迷，楼市、地市均表现不佳。政策层面趋于稳定，地方城市局部放松限购，以促进市场活跃度。经济放缓与金融数据超预期增长背景下，房地产市场仍发挥“压舱石”作用。市场分化明显，一线城市虽成交量回落但仍有优质地块成交，三四线城市则面临库存压力与市场持续降温。未来，随着年终供应放量与政策调整，市场可能迎来短暂回暖，但整体趋势仍以稳为主，难以逆转。