20220327-申港证券-房地产行业研究周报_房企年报披露_龙头房企基本面稳健_13页_961kb

投资摘要总结

核心内容

2021年，多家龙头房企披露年报，整体表现呈现营收增长、盈利能力下行、杠杆水平降低、销售小幅增长、拿地谨慎的态势。同时，房地产行业面临市场下行压力，但部分政策调整及房企策略调整为行业带来一定转机。

主要观点

• 营收增长：五家房企（龙湖集团、越秀地产、建发国际、绿城中国、旭辉控股）2021年营收增速均在20%以上，其中绿城中国增长最快（53%），龙湖集团增长最慢（21%）。
• 盈利能力下滑：2021年五家房企平均毛利率和净利率分别为20.1%、7%，较2020年分别下降3.2、1.5个百分点。龙湖集团盈利能力最强，毛利率和净利率分别为25.3%、10.7%。
• 杠杆水平下降：房企剔除预收款资产负债率由2019年半年度的73.4%降至2021年的69%，净负债率由101%降至55%，均低于“三道红线”要求，降杠杆成效显著。
• 销售小幅增长：房企销售额保持正增长，其中建发国际增长最快（101%），绿城中国和越秀地产分别增长21%、20%。
• 拿地态度谨慎：除越秀地产外，其余房企拿地面积同比减少，建发国际减少36%，龙湖集团减少8%，绿城中国减少14%。房企普遍采取防御策略，以减少资金支出。

关键信息

房企表现

行业数据追踪（3月14日-3月20日）

• 新房市场：30城成交面积单周同比-57%，累计同比-33%。
• 二手房市场：13城成交面积单周同比-37%，累计同比-29%。
• 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+12%，成交建筑面积累计同比-20%，成交金额累计同比-61%，土地成交溢价率2.44%。
• 城市行情环比：
  • 北京：+0.2%
  • 上海：+16%
  • 广州：+29%
  • 深圳：-77%
  • 南京：-23%
  • 杭州：-19%
  • 武汉：-4%

投资策略

• 关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企：如保利发展、万科A、龙湖集团。
• 关注产品导向逻辑下的高品质房企：如滨江集团、绿城中国。
• 关注地方国央企龙头房企：如建发国际、越秀地产。
• 关注优质民企的修复机会：如旭辉控股、新城控股、金科股份。

风险提示

• 销售市场下行压力持续。
• 个别房企出现债务违约暴雷。

行业评级

• 行业评级：增持
• 分析师承诺：报告观点为分析师独立研究，不受第三方影响。
• 免责声明：报告所载资料来源可靠，但不保证其准确性和完整性，投资者应自行判断。

行业基本资料

• 股票家数：126家
• 行业平均市盈率：9.68倍
• 市场平均市盈率：13.8倍

行业表现

• 上周申万房地产板块涨跌幅为+3.93%，跑赢沪深300指数5.98个百分点。
• 上周PE（TTM）为8.54倍，PB（LF）为0.97倍。

行业动态

• 恒大集团：召开投资者电话会议，计划7月底前提出重组方案，已与89家境外机构沟通。
• 厦门土拍：完成本年一批次集中供地，揽金153.65亿，建发国际获3宗地块。
• 南京与杭州土拍规则调整：南京降低保证金比例，取消租赁住房配建要求；杭州实行一次性报价机制，抑制拿地价格。
• 哈尔滨政策调整：拟废止区域性房地产限售政策，以释放市场被抑制的需求。

图表目录

• 图1：2018-2021五家房企营收同比增速
• 图2：2021年五家房企营收同比增速
• 图3：2017-2021五家房企毛利率
• 图4：2017-2021五家房企净利率
• 图5：2017-2021五家房企毛利率年度变化
• 图6：2017-2021五家房企净利率年度变化
• 图7：2019-2021五家房企剔除预收款资产负债率
• 图8：2019-2021五家房企净负债率
• 图9：2020-2021五家房企销售金额及同比增速
• 图10：2020-2021五家房企拿地面积及同比增速
• 图11：申万一级行业涨跌幅
• 图12：本周涨跌幅前十位
• 图13：本周涨跌幅后十位
• 图14：房地产行业近三年PE（TTM）
• 图15：房地产行业近三年PB（LF）
• 图16：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速
• 图17：一二三线城市（30城）周度成交面积同比
• 图18：一二三线城市（30城）累计成交面积同比
• 图19：13城二手房周度成交面积及同比环比增速
• 图20：13城二手房周度成交面积累计同比增速
• 图21：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比
• 图22：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率
• 图23：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
• 图24：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
• 图25：一二三线城市成交土地总价累计同比
• 图26：一二三线城市成交土地周度溢价率