20260811-中邮证券-房地产行业报告_北京发布楼市新政_支撑刚需与置换链条修复_11页_643kb

房地产行业报告总结（2026.8.3-2026.8.9）

核心内容概述

本报告聚焦于2026年8月3日至8月9日期间房地产行业的市场表现、基本面数据及政策动向，为投资者提供行业分析与投资建议。整体来看，房地产行业在政策利好与市场修复预期下表现有所回暖，但整体仍面临一定挑战。

主要观点

• 政策支持：北京发布楼市新政，降低非京籍家庭购房门槛，提升公积金贷款额度，旨在支持刚需与置换需求，预计将对市场交易量和流动性产生积极影响。
• 市场表现：A股房地产行业指数上周上涨2.09%，跑赢沪深300指数0.23个百分点；港股物业服务及管理指数下跌1.27%，跑输恒生综合指数1.12个百分点。
• 行业评级：房地产行业被评定为“强于大市”，表明其在市场中的相对表现优于整体市场。
• 市场基本面：新房成交面积同比略有改善，但三线城市表现较弱；二手房市场成交面积同比上升，挂牌量与挂牌价指数略有下降；土地市场成交量与价格呈现分化趋势。

关键信息

1. 行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

• 上周30大中城市新房成交面积为114.66万平方米，本年累计成交面积为5086.59万平方米，累计同比-6.4%。
• 近四周平均成交面积为141.79万平方米，同比+0.4%，环比-3.8%。
• 一线城市近四周平均成交面积为44.93万平方米，同比+9.1%，环比-2%。
• 二线城市近四周平均成交面积为68.48万平方米，同比+0.8%，环比-1.7%。
• 三线城市近四周平均成交面积为28.39万平方米，同比-11.7%，环比-10.9%。
• 14城商品住宅可售面积为7139.38万平方米，同比-10.68%，环比-0.2%。
• 14城去化周期为18.31个月，一线城市去化周期为12.51个月。

1.2 二手房成交及挂牌

• 上周20城二手房成交面积为190.06万平方米，本年累计成交面积为7110.67万平方米，累计同比+4.3%。
• 近四周平均成交面积为207.29万平方米，同比+5.8%，环比-2.9%。
• 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.07，环比-0.9%；挂牌价指数为141.3，环比-0.08%。

1.3 土地市场成交

• 上周100大中城市新增供应住宅类土地48宗，成交27宗；新增供应商服类土地56宗，成交22宗。
• 近四周住宅类土地成交数量/供应数量为0.92，商服类为0.94。
• 住宅类土地楼面均价为9593.75元/平方米，溢价率为8.48%，环比-1.22个百分点；商服类土地楼面均价为2878.75元/平方米，溢价率为0.36%，环比+0.02个百分点。

2. 行情回顾

• A股房地产行业指数上涨2.09%，沪深300指数上涨2.32%，房地产指数跑输沪深300指数0.23个百分点。
• 港股物业服务及管理指数下跌1.27%，恒生综合指数下跌0.15%，跑输恒生综指1.12个百分点。
• A股房地产行业在31个申万一级行业中排名第17；港股地产分类与物业服务及管理分别排名第9、第8。

3. 重点个股表现

• A股涨幅前五：先导基电（+20.26%）、万通发展（+17.76%）、天地源（+16.55%）等。
• 港股涨幅前五：雅居乐集团（+8.81%）、绿城中国（+2.95%）、中国海外宏洋（+2.24%）等。
• 物业企业涨幅前五：融创服务（+3.75%）、新大正（+3.73%）、世茂服务（+2.3%）等。

风险提示

• 政策不及预期
• 行业销售不及预期
• 收储进度不及预期
• 市场情绪极端避险

投资评级说明

• 股票评级：买入（涨幅>20%）、增持（涨幅10%-20%）、中性（涨幅-10%~10%）、回避（涨幅<-10%）。
• 行业评级：强于大市（涨幅>10%）、中性（涨幅-10%~10%）、弱于大市（涨幅<-10%）。
• 可转债评级：推荐（涨幅>10%）、谨慎推荐（涨幅5%-10%）、中性（涨幅-5%~5%）、回避（涨幅<-5%）。

分析师信息

• 分析师：高丁卉
• SAC编号：S1340524080001
• 邮箱：gaodinghui@cnpsec.com

公司简介

• 中邮证券：成立于2002年9月，注册资本61.68亿元，由中国邮政集团有限公司绝对控股。
• 业务范围：证券经纪、自营、投资咨询、资产管理、融资融券、基金销售、承销保荐、金融产品代理销售等。
• 分支机构：截至2025年10月底，全国设有58家分支机构（含29家分公司、29家营业部），1家资产管理分公司和1家另类投资子公司。
• 客户规模：服务经纪客户超过260万人。

研究所信息

• 地址：北京市丰台区北甲地路2号院6甲1号，邮编100050
• 邮箱：yanjiusuo@cnpsec.com
• 深圳地址：深圳市福田区滨河大道9023号国通大厦二楼，邮编518048
• 上海地址：上海市虹口区东大名路1080号邮储银行大厦3层，邮编200000

总结

本报告综合分析了近期房地产行业政策、市场表现、成交量、库存、土地市场等关键数据，指出北京新政对市场修复具有积极作用，但整体市场仍需观察基本面改善与政策延续性。同时，报告提供了详尽的行情回顾与重点个股表现，帮助投资者把握市场动向，并提示潜在风险，为投资决策提供参考。