20260809-国金证券-地产专题分析报告_北京楼市新政释放_稳地产_信号_5页_877kb

北京楼市新政总结

核心内容

北京于8月7日出台七项楼市新政，涵盖住房限购、房屋赠与和住房公积金等方面，旨在稳定房地产市场，释放增量需求，改善市场预期。此次政策与上海2023年2月的“沪七条”类似，主要通过降低非户籍家庭购房门槛、提高公积金贷款额度等措施，推动市场回暖。

主要观点

• 市场分化延续：新房市场景气度下行趋缓，8月1日至7日47城新房成交面积环比下降34.6%，同比下降18.4%；而二手房市场则呈现底部企稳迹象，22城成交面积同比增长5.1%，26个重点城市二手房成交套数同比涨幅达19%。

• 政策信号明确：北京新政落地于政治局会议提出“加大逆周期调节力度”之后，并处于“金九银十”传统旺季之前，具有较强的政策引导意义，预计效果可能与上海“沪七条”相当或更优。

• 需求结构变化：北京二手房成交总价以300万以下为主，占比达49%，300-500万占比28%，总价中位数约300万元，新政提高的公积金贷款额度（首套240万、二套200万）足以覆盖大部分刚需购房者。

• 供给收缩支撑：北京二手房挂牌量持续回落，头部中介外网挂牌量已降至11.8万套，同比-17%，环比-0.1%，供给侧压力减弱，有利于房价企稳。

• 政策托底作用显著：北京公积金覆盖率高达42.7%，位居全国首位，此次公积金贷款额度上限大幅上调，有助于降低购房者的综合贷款成本，增强市场信心。

关键信息

政策要点

• 非京籍购房门槛降低：非京籍家庭在京购房的社保或个税缴纳年限统一缩短至1年，不再区分五环内外。
• 公积金贷款额度提升：夫妻双方均为公积金缴存人，首套住房贷款额度上限提高至240万元，二套提高至200万元。
• 公积金额度与缴存年限挂钩优化：缴存期限达到5年1个月即可达到240万元上限，降低购房门槛。

市场表现

• 新房成交：1-7月北京新房和二手房成交面积同比微降0.002%，基本企稳，而去年同期总需求同比下降6.1%。
• 二手房成交：成交价较底部反弹1.9%，显示市场信心有所恢复。
• 挂牌量变化：8月以来二手房挂牌量边际回落，较7月末变化-0.04%，同比回落0.5%，供给压力减弱。

政策背景与影响

• 北京新政的出台，是对政治局会议“加大逆周期调节力度”的响应，也标志着一线城市地产政策开始实质性放松。
• 若政策效果显著，可能成为下半年宏观政策“加力”的重要抓手，推动重点城市楼市止跌回稳。

风险提示

• 房价下行幅度和速度超预期，可能受重点城市二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落影响。
• 宏观经济超预期下行，可能拖累居民购房预期，影响市场回暖节奏。

图表说明

• 图表1：新房成交面积季节性回落，显示新房市场仍处下行阶段。
• 图表2：22城二手房成交面积季节性回落，但处于过去5年同期最好水平。
• 图表3：26个重点城市二手房成交套数同比涨幅走阔，显示市场回暖趋势。
• 图表4：北京公积金缴存覆盖率高，政策托底能力较强。

版权声明

本报告由国金证券股份有限公司发布，未经授权，任何机构和个人不得复制、转发、转载或修改本报告内容。本报告仅供参考，不构成投资建议，使用时需谨慎并结合自身情况判断。